Важећи Закон о становању и одржавању зграда јесте матични закон у праву становања и предвиђа два обавезна и уједно најважнија органа стамбене заједнице:
- управника и
- скупштину стамбене заједнице.
Скупштину чине сви власници посебних делова зграде (власници станова, пословних простора, гаража и гаражних места/боксова), а у Законом предвиђеним случајевима могу их мењати члан породичног домаћинства или закупац посебног дела.
Важније надлежности скупштине јесу избор и разрешавање управника, усвајање плана одржавања зграде, одлучивање о висини накнаде трошкова за одржавање и управљање, одлучивање о ангажовању професионалног управника или узимању кредита и доношење одлуке о предузимању радова на заједничким деловима зграде.
У погледу управника стамбене заједнице најпре треба рећи да Закон садржи различите одредбе о:
- 1) тзв. „обичном“ управнику (управнику из реда станара);
- 2) професионалном управнику и
- 3) тзв. „принудном“ управнику, који није ништа друго до професионални управник постављен одлуком надлежне локалне власти (општинског или градског нивоа) у случајевима предвиђеним Законом.
Надлежности свих врста управника обухватају:
- заступање, представљање и извршавање одлука стамбене заједнице,
- подношење пријава за упис настанка,
- промене или престанка података у Регистар стамбених заједница, предлагање скупштини програма одржавања и старање о његовој реализацији,
- вођење различитих евиденција (нпр. о приходима и расходима стамбене заједнице или о власницима посебних и самосталних делова, односно о закупцима и корисницима заједничких и посебних делова зграде),
- организовање извођења радова на заједничким деловима/земљишту за редовну употребу зграде и подношење скупштини извештаја о раду.
Многи станари незадовољни су радом професионалних управника, који треба да решавају бројне проблеме у функционисању зграда.
Професионални управници би управо требало да олакшају живот станарима, али није увек баш тако, па су честе и притужбе на рад професионалних управника.
Грађани се највише жале да немају довољну комуникацију са управницима зграде, наводе да они служе само да би узели новац, да су често недоступни и да не одговарају на њихове позиве и примедбе, као и да их не обавештавају о променама на заједничком рачуну.
Коме пријавити управника зграде?
Поставља се питање коме станари могу да се жале на рад управника, ко контролише њихов рад и како могу да их смене.
Рад професионалних управника конторолише Привредна комора Србије, кровна организација од које професионални управници добијају лиценцу, па тако станари могу да поднесу притужбу Суду части ПКС.
Рад професионалних управника контролишу комунална и грађевинска инспекција кроз инспекцијске надзоре.
Да би сменили професионалног управника зграде чијим радом су незадовољни, потребна је двотрећинска већина од укупног броја гласова скупштине стамбене заједнице. На исти начин га и бирају.
Иницијативу за заказивање седнице скупштине на којој би се одлучивало о разрешењу може поднети сваки власник посебног дела. Ако професионални управник одбије да закаже седницу, може је заказати и сваки власник посебног дела.
Суд части Привредне коморе Србије
Поступак пред Судом части Привредне коморе Србије покреће се против организатора професионалног управљања, а не лично против професионалног управника, јер је за повреду Кодекса коју учини професионални управник одговоран организатор, односно фирма код које ради тај управник.
Спорна питања око правне ваљаности уговора о ангажовању професионалног управника, који стамбене заједнице закључују са организатором професионалног управљања, као и права и обавеза који проистичу из њега, накнаде штете и друго, уговорне стране могу расправити искључиво пред редовним судом у парничном поступку.
Надлежне инспекције за рад управника зграде
Ако станари сматрају да управник или професионални управник не врши законске или уговорне дужности савесно и стучно, они могу поднети пријаву против професионалног управника локалној (општинској или градској) комуналној инспекцији по основу неиспуњавања дужности управника прописаних у члановима 50 и 53. Закона.
Такође, станари могу пријавити професионалног управника и грађевинској инспекцији уколико исти није донео или не спроводи програм одржавања зграде, као и у случају да је пропустио да организује извођење радова који би отклонили опасност по живот и здравље људи, безбедност зграде и имовине, саобраћаја, околине и животне средине.иx (чланови 126. и 127. Закон).
Закључак
С обзиром на врло упитну успешност тренутно прописаних механизама којима би се управници мотивисали да своја задужења обављају квалитетније, чини се да је ова опција можда и најцелисходније решење.
Ипак овај поступак изускује напор и време јер је потребно сакупити потписе власника посебних делова, остварити потребну већину, што нарочито може бити проблем у зградама са великим бројем власника посебних делова.
Такође, ни разрешење постојећег и именовање новог управника не гарантује да ће се управљање стамбеном заједницом вршити адекватније.
Показало се да у великом броју стамбених заједница није ретка промена и до 4-5 управника.
Имајући у виду са једне стране постојеће прописе који у довољној мери не регулишу положај и одговорност професионалних управника, а са друге често изражено незадовољство станара њиховим радом, овом тематиком са посебним акцентом на квалификације неопходне за послове управника и квалитет и ефикасност њиховог делања, треба се нормативно озбиљније позабавити.
