Važeći Zakon o stanovanju i održavanju zgrada jeste matični zakon u pravu stanovanja i predviđa dva obavezna i ujedno najvažnija organa stambene zajednice:
- upravnika i
- skupštinu stambene zajednice.
Skupštinu čine svi vlasnici posebnih delova zgrade (vlasnici stanova, poslovnih prostora, garaža i garažnih mesta/boksova), a u Zakonom predviđenim slučajevima mogu ih menjati član porodičnog domaćinstva ili zakupac posebnog dela.
Važnije nadležnosti skupštine jesu izbor i razrešavanje upravnika, usvajanje plana održavanja zgrade, odlučivanje o visini naknade troškova za održavanje i upravljanje, odlučivanje o angažovanju profesionalnog upravnika ili uzimanju kredita i donošenje odluke o preduzimanju radova na zajedničkim delovima zgrade.
U pogledu upravnika stambene zajednice najpre treba reći da Zakon sadrži različite odredbe o:
- 1) tzv. „običnom“ upravniku (upravniku iz reda stanara);
- 2) profesionalnom upravniku i
- 3) tzv. „prinudnom“ upravniku, koji nije ništa drugo do profesionalni upravnik postavljen odlukom nadležne lokalne vlasti (opštinskog ili gradskog nivoa) u slučajevima predviđenim Zakonom.
Nadležnosti svih vrsta upravnika obuhvataju:
- zastupanje, predstavljanje i izvršavanje odluka stambene zajednice,
- podnošenje prijava za upis nastanka,
- promene ili prestanka podataka u Registar stambenih zajednica, predlaganje skupštini programa održavanja i staranje o njegovoj realizaciji,
- vođenje različitih evidencija (npr. o prihodima i rashodima stambene zajednice ili o vlasnicima posebnih i samostalnih delova, odnosno o zakupcima i korisnicima zajedničkih i posebnih delova zgrade),
- organizovanje izvođenja radova na zajedničkim delovima/zemljištu za redovnu upotrebu zgrade i podnošenje skupštini izveštaja o radu.
Mnogi stanari nezadovoljni su radom profesionalnih upravnika, koji treba da rešavaju brojne probleme u funkcionisanju zgrada.
Profesionalni upravnici bi upravo trebalo da olakšaju život stanarima, ali nije uvek baš tako, pa su česte i pritužbe na rad profesionalnih upravnika.
Građani se najviše žale da nemaju dovoljnu komunikaciju sa upravnicima zgrade, navode da oni služe samo da bi uzeli novac, da su često nedostupni i da ne odgovaraju na njihove pozive i primedbe, kao i da ih ne obaveštavaju o promenama na zajedničkom računu.
Kome prijaviti upravnika zgrade?
Postavlja se pitanje kome stanari mogu da se žale na rad upravnika, ko kontroliše njihov rad i kako mogu da ih smene.
Rad profesionalnih upravnika kontoroliše Privredna komora Srbije, krovna organizacija od koje profesionalni upravnici dobijaju licencu, pa tako stanari mogu da podnesu pritužbu Sudu časti PKS.
Rad profesionalnih upravnika kontrolišu komunalna i građevinska inspekcija kroz inspekcijske nadzore.
Da bi smenili profesionalnog upravnika zgrade čijim radom su nezadovoljni, potrebna je dvotrećinska većina od ukupnog broja glasova skupštine stambene zajednice. Na isti način ga i biraju.
Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine na kojoj bi se odlučivalo o razrešenju može podneti svaki vlasnik posebnog dela. Ako profesionalni upravnik odbije da zakaže sednicu, može je zakazati i svaki vlasnik posebnog dela.
Sud časti Privredne komore Srbije
Postupak pred Sudom časti Privredne komore Srbije pokreće se protiv organizatora profesionalnog upravljanja, a ne lično protiv profesionalnog upravnika, jer je za povredu Kodeksa koju učini profesionalni upravnik odgovoran organizator, odnosno firma kod koje radi taj upravnik.
Sporna pitanja oko pravne valjanosti ugovora o angažovanju profesionalnog upravnika, koji stambene zajednice zaključuju sa organizatorom profesionalnog upravljanja, kao i prava i obaveza koji proističu iz njega, naknade štete i drugo, ugovorne strane mogu raspraviti isključivo pred redovnim sudom u parničnom postupku.
Nadležne inspekcije za rad upravnika zgrade
Ako stanari smatraju da upravnik ili profesionalni upravnik ne vrši zakonske ili ugovorne dužnosti savesno i stučno, oni mogu podneti prijavu protiv profesionalnog upravnika lokalnoj (opštinskoj ili gradskoj) komunalnoj inspekciji po osnovu neispunjavanja dužnosti upravnika propisanih u članovima 50 i 53. Zakona.
Takođe, stanari mogu prijaviti profesionalnog upravnika i građevinskoj inspekciji ukoliko isti nije doneo ili ne sprovodi program održavanja zgrade, kao i u slučaju da je propustio da organizuje izvođenje radova koji bi otklonili opasnost po život i zdravlje ljudi, bezbednost zgrade i imovine, saobraćaja, okoline i životne sredine.ix (članovi 126. i 127. Zakon).
Zaključak
S obzirom na vrlo upitnu uspešnost trenutno propisanih mehanizama kojima bi se upravnici motivisali da svoja zaduženja obavljaju kvalitetnije, čini se da je ova opcija možda i najcelishodnije rešenje.
Ipak ovaj postupak izuskuje napor i vreme jer je potrebno sakupiti potpise vlasnika posebnih delova, ostvariti potrebnu većinu, što naročito može biti problem u zgradama sa velikim brojem vlasnika posebnih delova.
Takođe, ni razrešenje postojećeg i imenovanje novog upravnika ne garantuje da će se upravljanje stambenom zajednicom vršiti adekvatnije.
Pokazalo se da u velikom broju stambenih zajednica nije retka promena i do 4-5 upravnika.
Imajući u vidu sa jedne strane postojeće propise koji u dovoljnoj meri ne regulišu položaj i odgovornost profesionalnih upravnika, a sa druge često izraženo nezadovoljstvo stanara njihovim radom, ovom tematikom sa posebnim akcentom na kvalifikacije neophodne za poslove upravnika i kvalitet i efikasnost njihovog delanja, treba se normativno ozbiljnije pozabaviti.