Susvojina – Pojam, Odlike, Nastanak

Pravo susvojine

Pravo susvojine je pravo dva ili više lica (mogu biti i fizička i pravna) na fizički nepodeljenoj stvari određeno u idealnom delu (npr. polovina, četvrtina, osmina ) taj deo nije realno određen (suvlasnik stana primera radi ima svoje pravo svojine upisano u katastru u određenom razlomku ali koji je to tačno realni deo da li to npr. kuhinja ili soba nije određeno.

Svi suvlasnici zajedno imaju onoliko prava koliko bi imalo jedno lice da je isključivi vlasnik.

Idealni delovi na nepokretnostima(parcele, stanovi, kuće, poslovni objekti) su kod knjižne svojine upisani u katastru nepokretnosti.

Kada neka lica imaju idealni deo neke stvari oni mogu napraviti fizičku deobu i odrediti šta njihov idealni deo predstavlja u stvarnosti i realno ga opredeliti. Ovakav pravni posao se radi ugovorom o fizičkoj deobi koji se overava za nepokretnosti kod notara.

Susvojina dakle postoji kada dva ili više lica imaju pravo svojine na istoj stvari, svaki shodno svom udelu.

Delovi suvlasnika su određeni razlomkom: ¼ ½ ¾. ( Marko i Predrag vlasnici su sa po ½, stana br 24. koji se nalazi u ulici Bulevar revolucije br. 223).

Ako nije drugačije određeno uzima se da su delovi jednaki.

Kod susvojine postoji jedinstveno pravo svojine čije je vršenje podeljeno između više suvlasnika.

Kako nastaje susvojina?

Susvojina može nastati:

1. ugovorom o kupoprodaji
2. ugovorom o poklonu
3. ugovorom o razmeni
4. ugovorom o deobi zajedničke imovine
5. testamentom
6. sudskom odlukom

Raspolaganje susvojinom

Suvlasnik može raspolagati svojim udelom bez saglasnosti ostalih suvlasnika, ali suvlasnici imaju pravo preče kupovine (suvlasnik koji namerava da proda svoj deo mora ga prvo ponuditi ostalim suvlasnicima, ukoliko oni odbiju da kupe, suvlasnik ne može prodati svoj deo trećem licu pod povoljnijim uslovima nego što je ponudio ostalim suvlasnicima).

Suvlasnik ne može ustanoviti stvarne službenosti u korist neke druge nepokretnosti jer se one nužno odnose na celu nepokretnost pa bi takvo raspolaganje zadiralo u prava ostalih suvlasnika. (uspostavljanje prava prolaza, pravo upotrebe bunara).

Suvlasnik ima pravo da stvar drži i da se njome koristi zajedno sa ostalim suvlasnicima, srazmerno svom udelu, ne dirajući prava ostalih suvlasnika.

Način korišćenja stvari zavisi od vrste stvari i sporazuma suvlasnika.

Sudska zaštita susvojine

Svaki suvlasnik ima pravo na sudsku zaštitu ukoliko mu pravo povredi treće lice bez obzira da li ostali suvlasnici žele da podignu tužbu, takođe suvlasnik može tužbu u slučaju povrede svog prava podignuti i protiv drugog suvlasnika.

Tužbe protiv suvlasnika mogu imati različitu prirodu.

Nekada suvlasnici traže od suda da im omogući sudržavinu odnosno pravo da upotrebljavaju stvar zajedno sa drugim suvlasnikom ako ih drugi suvlasnik isključi u tome, pošto svi suvlasnici imaju pravo da upotrebljavaju stvar namerno je upotrebljen izraz sudržavina a ne državina jer se ovom tužbom drugom suvlasniku ne može isključiti pravo na korišćenje stvari već se samo sebi obezbediti pravo na sukorišćenje (sudržavina).

Ako treća lica ometaju suvlasnika u upotrebi stvari oni mogu podići državinsku tužbu gde se traži isključenje trećeg lica iz upotrebe stvari.

Postoje i stvarnopravne tužbe kojima se omogućuje sudska zaštita protv trećih lica koja tvrde da imaju neko svojinsko pravo na stvari.

Svaki od vlasnika ima pravo na sudsku zaštitu u odnosu na treća lica, čak i u slučaju da ostali suvlasnici ne žele da pokrenu sudski postupak. Takođe, suvlasnici imaju pravo na sudsku zaštitu i u međusobnim odnosima.( vidi državinske tužbe)

Prihodi od stvari

Prihodi od stvari pripadaju suvlasnicima srazmerno njihovim udelima.

Upravljanje

Suvlasnik zajedno sa ostalim suvlasnicima ima pravo da upravlja stvari.

Ovde je važno razlikovati redovno i vanredno upravljanje.

Redovno upravljanje

Za poslove redovnog upravljanja( redovne popravke) potrebna je saglasnost većine, većina se ne računa prema broju lica već prema veličini udela.

Uzmimo prethodni primer gde je Marko suvlasnik sa ¼ a, Predrag sa ¾, u ovom slučaju Predragu neće biti potrebna Markova saglasnost za poslove redovnog upravljanja, Predrag je ovlašćen da takve odluke donosi samostalno.

Vanredno upravljanje

Za poslove vanrednog upravljanja ( raspolaganje, promena namene stvari) zahteva se jednoglasnost.

Tako da u ovom slučaju Marko i Predrag donose odluke spoazumno, kada bi Predrag želeo da stan pretvore u poslovni prostor sa tom odlukom bi morao da se složi i Marko.

Zaključenje ugovora o zakupu smatra se vanrednim upravljanjem i za njegovo zaključenje potrebna je saglasnost svih suvlasnika.

Suvlasnik je dužan da učestvuje u snošenju troškova upotrebe, upravljanja, održavanja srazmerno veličini svog udela.

Deoba / razvrgnuće susvojine

Suvlasnik ima pravo da u svako vreme traži deobu stvari osim u vreme kada bi ta deoba štetila drugom suvlasniku.

Pravo na deobu ne zastareva. Deoba se vrši sporazumno kad se može odrediti realna fizička deoba ( npr. da se podeli stvar) ili civilna (npr. stvar se proda i svako dobije deo cene).

Kada se ne može postići saglasnost, o deobi odlučuje sud u vanparničnom postupku nadležan prema mestu gde se stvar nalazi. Sud će odlučiti da se deoba izvrši prodajom stvari ako je fizička deoba nemoguća ili moguća uz znatno smanjenje vrednosti stvari.

Suvlasniku kome je deobom pripala stvar ili deo stvari ostali suvlasnici jemče za pravne i fizičke nedostatke stvari u granicama vrednosti svojih suvlasničkih udela.

Pravo na zaštitu zbog fizičkih ili pravnih nedostataka dobijenog dela podelom stvari gasi se po isteku tri godine od deobe stvari.

Da sumiramo:

• Suvlasnička zajednica može prestati deobom.
• Svaki od suvlasnika može tražiti deobu sem u nevreme.
• Sporazum kojim bi se jedan od suvlasnika odrekao prava na deobu nevažeći je.
• Ako nema sporazuma o načinu deobe pokreće se sudski postupak kojim se od suda traži da podeli stvar suvlasnicima.
• Kad god je to moguće, a to znači da je stvar moguće podeliti sud će narediti da se stvar fizički podeli. U protivnom deoba će se izvršiti javnom prodajom stvari.
• Ako su suvlasnici saglasni o načinu podele stvari oni o tome mogu zaključiti ugovor i na taj način podeliti stvar.

Prava suvlasnika

Suvlasnik ima pravo da drži i koristi stvar zajedno sa ostalim suvlasnicima srazmerno svom delu ne povređujući prava ostalih suvlasnika (npr. dobije deo zakupnine ako je stvar data u zakup, koristi stvar pola vremena ako ima polovinu udela).

U određenim ređim situacijama kada se korišćenjem ne iscrpljuju svojstva stvari i ne ugrožavaju prava ostalih suvlasnika, suvlasnik može neograničeno koristiti stvar nezavisno od veličine svog dela (npr. pravo da prolazi putem koji se nalazi na zajedničkoj zemlji ako ne oštećuje zemlju).

Suvlasnik ima pravo raspolaganja na svom suvlasničkom delu bez saglasnosti ostalih suvlasnika (npr. proda svoj deo ili stavi pod hipoteku).

U slučaju da je stvar koja je predmet susvojine nepokretnost ili poljoprivredno zemljište ostali suvlasnici će imati pravo preče kupovine.

Suvlasnik ne može da preduzima materijalne radnje prema celoj stvari bez saglasnosti ostalih suvlasnika (npr. vrši izmene na celoj stvari) niti da raspolaže celom stvari (npr. proda celu stvar).

Suvlasnici imaju pravo da zajednički upravljaju stvarju. Upravljanje može biti redovno i vanredno.

Poslovi redovnog upravljanja su poslovi redovnog održavanja stvari da bi se mogla uobičajeno koristiti (npr. servis stvari) i za njih je potrebna saglasnost suvlasnika čiji delovi čine više od jedne polovine.

Ako se ne može postići saglasnost, o upravljanju će odlučiti sud u vanparničnom postupku nadležan prema mestu gde se stvar nalazi.

Za preduzimanje poslova koji prelaze okvir redovnog upravljanja (otuđenje cele stvari, promena namene stvari, izdavanje cele stvari u zakup, zasnivanje hipoteke na celoj stvari, zasnivanje stvarnih službenosti, veće popravke) potrebna je saglasnost svih suvlasnika.

Suvlasnici mogu poveriti upravljanje nekom od njih ili nekolicini njih ili trećem licu. Troškove, korišćenja upravljanja ili održavanja suvlasnici snose srazmerno veličini svog dela. Suvlasnici imaju pravo na prihode od stvari srazmerno svom delu.

Susvojina i zajednička svojina

Susvojina i zajednička svojina se u mnogome razlikuju a ono što im je zajedničko jeste pravo svojine dva ili više lica na jednoj stvari (u našem slučaju – nekretnini) koja nije fizički podeljena.

Kako se postaje suvlasnik a kako zajedničar? Šta to znači za upravljanje i raspolaganje nekretninom, da li je potrebna saglasnost za prodaju, ko i kada ima pravo preče kupovine…?

O susvojini na nekretnini govorimo kad postoji pravo svojine dva ili više lica na istoj nepokretnosti koja nije fizički podeljena. Podeljeno je pravo svojine, a svako od suvlasnika ima određen, tzv. idealni deo, prikazan razlomkom ili procentom.

Recimo, nasledili ste stan sa još dvoje rođaka, a u listu nepokretnosti, svako od vas je upisan kao vlasnik 1/3 te nekretnine.

Šta delite sa familijom? Kvadrate? Ne! Delite pravo svojine na stanu koji nije fizički podeljen. Svako od vas ima deo tog prava, izražen razlomkom i zato ste vi – SUVLASNICI.

Može nastati na osnovu zakona ili pravnog posla:

• ugovorom o kupoprodaji,  
• poklonu,
• razmeni,
• deobi zajedničke imovine,
• testamentom ili
• sudskom odlukom.

Ukoliko suvlasnički delovi nisu određeni, pretpostavlja se da su jednaki.

Karateristika zajedničke svojine je u tome što udeli dva ili više lica koja imaju svojinu na istoj, nepodeljenoj nepokretnosti, nisu određeni. To znači da zajedničari nemaju ni realno ni idealno izražen svoj udeo u zajedničkoj imovini.

Najupečatljiviji primer zajedničke imovine je ona koja se stiče radom (direktnim iliposrednim) u toku trajanja zajednice života u braku, a bračni drugovi imaju status ZAJEDNIČARA.

Njihovi udeli u zajedničkoj imovini nisu unapred određeni, ali su odredivi, tako da u slučaju potrebe zajednička imovina stečena u braku može biti podeljena.

Zajednička svojina može nastati isključivo pod uslovima koji su određeni zakonom, pa tako imamo četiri oblika zajedničke svojine:

Zajednička imovina bračnih i vanbračnih drugova

Stiče se zajedničkim ili pojedinačnim radom bračnih ili vanbračnih drugova, kao i prihodima od zajedničke imovine.

Upravljanje i raspolaganje ovom imovinom se vrši zajednički i sporazumno, a bračni i vanbračni drugovi mogu ugovoriti da raspolaganje i upravljanje zajedničkom imovinom  bude povereno jednom od njih.

Deobu zajedničke imovine, mogu tražiti kako bračni i vanbračni drugovi, tako i njihovi poverioci. Deoba se može izvršiti sporazumno, a ukoliko je to nemoguće, deobu će izvršiti sud.

Zajednička svojina članova porodične zajednice

Ovo je svojina koja je stečena radom u toku trajanja porodične zajednice i pripada svim članovima koji su učestvovali u njenom sticanju, a oni zajednički i sporazumno upravljaju ovako stečenom imovinom.

Deoba se može izvršiti sporazumno ili preko suda, ukoliko do dogovora među članovima porodične zajednice ne dođe.

Svojina sanaslednika pre deobe

Do deobe nasledstva naslednici mogu upravljati i raspolagati imovinom ali isključivo zajednički.

Ukoliko nema izvršioca testamenta, a naslednici se ne slože oko upravljanja imovinom, sud će postaviti upravitelja koji će za sve njih upravljati imovinom, ili će svakom odrediti nasledni deo kojim će upravljati.

Uz odobrenje suda, upravitelj može pre deobe raspolagati imovinom, ukoliko je to potrebno zbog isplate troškova ili otklanjanja štete. Pre deobe imovine, svaki sanaslednik može preneti svoj nasledni deo isključivo na drugog sanaslednika.

Zajednička nedeljiva svojina na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi

Ovo je oblik zajedničke svojine, koji stanari izvesnog broja zgrada, još uvek ne prepoznaju na pravi način.

To se vidi po zapuštenim ulazima, oštećenim sandučićima za poštu, pokvarenim liftovima, nedostajućim sijalicama, interfonima, protivpožarnim aparatima…

A sve je to imovina vlasnika stanova, koji ne shvataju da njihovo pravo svojine ne počinje na vratima stana, već na ulaznim vratima njihove zgrade čije zajedničke delove čine:

• hodnici,
• stepenice,
• liftovi,
• tavan,
• krov,
• fasada,
• podrumi.

Vlasnici posebnih delova zgrade (stanovi, lokali, garažna mesta, garaže), učestvuju u održavanjuzajedničkih delova zgrade, srazmerno veličini svog posebnog dela.

Za razliku od ostalih oblika zajedničke svojine, pravo svojine na zajedničkim delovima zgrade je nedeljivo.

Razlike kod upravljanja susvojinom i zajedničkom svojinom

Upravljanje svojinom  –  Suvlasnici

Suvlasnik koristi nekretninu i njome upravlja srazmerno svom idealnom delu, poštujući prava ostalih suvlasnika. Suvlasnici mogu da upravljaju nekretninom zajednički ili tako što će to poveriti nekima od njih ili trećem licu.

Kad je u pitanju REDOVNO upravljanje nekretninom dovoljna je saglasnost većinesuvlasnika.

Za VANREDNO upravljanje nekretninom (otuđenje cele nekretnine, zasnivanje hipoteke na celoj nekretnini, izdavanje cele nekretnine u zakup) neophodna je saglasnost svihsuvlasnika.

Ukoliko suvlasnik ima nameru da PRODA svoj suvlasnički udeo, on ima zakonsku obavezu da ga ponudi licima koja ostvaruju pravo preče kupovine.

Na zakonsko PRAVO PREČE KUPOVINE  nailazimo u dva slučaja:

• Kada je prodavac nekretnine jedan od suvlasnika na njoj, tj.ima zajednički udeo u nepokretnosti,  i
• Kada se nepokretnost koja je u vlasništvu prodavca graniči sa nepokretnošću lica koje ima pravo preče kupovine.

U oba slučaja, prodavac ima zakonsku obavezu da nekretninu prvo ponudi licima koja ostvaruju pravo preče kupovine, a u ponudi mora da navede sve podatke o nekretnini, uslove prodaje i cenu.

Ova lica imaju zakonsku obavezu da na ponudu odgovore u roku od 15 dana od dana prijema ponude.

Ako na ponudu ne odgovore u ovom roku, smatra se da nisu zainteresovani, pa prodavac može nekretninu prodati trećem licu, ali – ne pod povoljnijim uslovima u odnosu na one koji su ponuđeni licima koja ostvaruju pravo preče kupovine.

U slučaju da ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim udelom, a ako su oni jednaki, prodavac može sam da odlučikome će prodati svoj suvlasnički udeo.

Kada vlasnik prodaje poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prvo ponudi vlasnikususednog poljoprivrednog zemljišta čije se zemljište graniči sa zemljištem prodavca.

Ako ima više takvih vlasnika, prednost ima vlasnik čije se zemljište pretežno graniči sa zemljištem prodavca,  a ukoliko su sve granične linije jednake dužine, prednost će imati vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.

Upućivanje ponude za preču kupovinu i odgovor, moraju biti učinjeni preporučenom poštom.

NAPOMENA:

Obavezno sačuvajte potvrde iz pošte da ste ispunili obaveze prema imaocima prava preče kupovine, jer će to biti neophodno za overu (solemnizaciju) ugovora o kupoprodaji kod javnog beležnika.

Ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik ne proda svoju nekretninu trećem licu u roku od godinu dana od neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje nekretnine ponovi postupak ponude imaocu prava preče kupovine.

Upravljanje svojinom  –  Zajedničari

Karakteristika zajedničke svojine je u tome što zajedničari isključivo ZAJEDNO mogu da raspolažu CELOM stvari (u našem slučaju – nekretninom).

U prometu nekretnina najčešće nailazimo na bračne drugove kao zajedničare.

Oni mogu ugovoriti da će upravljanje i raspolaganje imovinom u celosti ili delimično obavljati samo jedan od njih, a ukoliko se ovaj ugovor odnosi i na raspolaganje nepokretnostima,on mora biti sačinjen u formi javnobeležničkog zapisa i overen kod notara.

Zajedničko raspolaganje nekretninom se najbolje ogleda u obavezi davanja tzv.supružničke saglasnosti u slučaju prodaje koja se obezbeđuje se već na overi predugovora o kupoprodaji.

Prilikom kupovine nekretnine, kupac ima obavezu da notaru priloži Izvod iz matične knjige venčanih kao i da se izjasni da li će nepokretnost biti njegova posebna imovina ili zajednička imovina bračnih drugova.

Ako izjavi da je reč o zajedničkoj imovini bračni drugovi će u katastru, biti upisani kao zajedničari.

Na koji način se može raskinuti suvlasnička zajednica

Suvlasnici mogu zahtevati da se izvrši deoba i time izazvati prestanak susvojine.

To mogu učiniti bilo kada, sem u nevreme, kada bi ta deoba pričinila štetu ostalim suvlasnicima.

Pored sporazumne, gde se suvlasnici mogu sporazumeti o načinu deobe, postoji i sudska deoba, kada to ne uspeju, gde odluku o načinu deobe donosi sud.

Šta kada suvlasnici nekretnine ne mogu da se dogovore oko njene prodaje?

Jedan od najzastupljenijih načina sticanja svojine ili vlasništva nad nekretninama u našoj zemlji jeste nasleđivanje.

Nasleđivanjem naslednik dobija onaj obim prava koje je imalo lice od kojeg je nekretnina nasleđena, te u potpunosti ima pravo da koristi, upravlja i proda svoj suvlasnički deo nekretnine, a suvlasnici ne mogu jedan drugom uskraćivati raspolaganje nekretninom srazmerno udelu.

U praksi, među naslednicima najčešće se javlja veći broj lica, koja mogu imati različite planove i želje vezane za korišćenje pomenute nekretnine.

Bez obzira da li ste nekretninu nasledili ili nad njom stekli svojinu po nekom drugom pravnom osnovu, ukoliko postoji više suvlasnika, nameću se određena pitanja.

Šta se dešava u slučaju da vi želite da prodate svoj deo nekretnine, ali ostali suvlasnici to ne žele da urade? Da li vi i tada možete ostvariti svoje pravo da po sopstvenoj želji upravljate svojim delom nekretnine?

Odgovor je – da. Ali uz poštovanje određenih zakonskih odredbi koje su precizirane Zakonom o osnovama svojinskopravnih odnosa, kao i Zakonom o prometu nepokretnosti.

Naime, prema pomenutim zakonima, suvlasnik nekretnine koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima, odnosno da obezbedi ostvarivanje prava preče kupovine.

U slučaju kada ima vise suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Ukoliko i po ovom kriterijumu postoji više suvlasnika, suvlasnik nekretnine ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo.

Kako to izgleda u praksi?

Suvlasnik nekretnine koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, svim nosiocima prava preče kupovine istovremeno dostavlja ponudu u pisanom obliku – preporučenim pismom.

Ova ponuda mora da sadrži podatke o nepokretnosti, o ceni i svim ostalim uslovima prodaje. Prema Zakonu o prometu nepokretnosti, imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od prijema ponude izjasni o ponudi pismenim putem, odnosno preporučenim pismom.

Ako se imalac prava preče kupovine ne izjasni na opisan način da prihvata ponudu pod konkretnim uslovima, i to u roku od 15 dana od dana prijema ponude, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima.

Prema pomenutom zakonu, ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje ponovo postupi na prethodno opisan način.

Ako je prodavac prodao nekretninu, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom da zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu i da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima.

Šta ako ne postoji mogućnost fizičke podele nekretnine čiji ste suvlasnik?

U praksi se često dešava da se suvlasnici određene nekretnine ne mogu složiti oko prodaje njenog dela, a uz to ne postoji mogućnost fizičke deobe nekretnine, pa suvlasnik jednog dela ne može da proda samo svoj deo, već se mora prodati cela nekretnina.

U tom slučaju, ukoliko je učinjeno sve sto predviđa ostvarivanje prava preče kupovine, a drugi suvlasnik odbija da otkupi vaš deo, možete uputiti predlog sudu da se stan proda i da se izvrši civilna deoba koja podrazumeva da sud izvrši prodaju nekretnine na način definisan u Zakonu o izvršenju i obezbeđenju (odredbe o sudskom načinu prodaje nepokretne stvari licitacijom ili neposrednom pogodbom), pa se među suvlasnicima podeli novac ostvaren tom prodajom, a srazmerno udelima koje imaju suvlasnici.

Ovo se generalno ne preporučuje sa aspekta suvlasnika, jer se ovakvom prodajom uglavnom ne može ostvariti cena koja odgovara maksimalnoj tržišnoj vrednosti, a nekretnina se može prodati po znatno nižoj vrednosti od tržišne, pa će sve strane biti na gubitku.

Na kraju, ukoliko vam je potrebna pravna pomoć ili savet, ne oklevajte da nas kontaktirate i zakažete pravne konsultacije u advokatskoj kancelariji Minić.