Ugovaranje odnosa između vlasnika stana (vlastodavca) i podstanara reguliše se ugovorom o zakupu koji je u skladu sa Zakonom o obligacionim odnosima. U slučajevima kada podstanar ne ispunjava svoje obaveze, vlasnik ima pravo da pokrene tužbu kako bi zaštitio svoja prava. Najčešći razlozi za tužbe uključuju neplaćanje zakupnine, oštećenje imovine ili nepoštovanje ostalih odredbi ugovora.
1. Osnov za tužbu
Osnov za tužbu može biti:
Neplaćanje zakupnine – Vlasnik stana može pokrenuti tužbu u slučaju da podstanar ne plaća redovno ili uopšte ne plaća zakupninu.
Oštećenje stana – Ako podstanar nanese značajnu materijalnu štetu na stanu, vlasnik ima pravo da traži naknadu štete.
Nepoštovanje drugih odredbi ugovora – Tužba se može podneti i u slučaju drugih kršenja, poput kršenja pravila o korišćenju stana ili nepoštovanja ugovora o miru u zgradi.
2. Postupak pokretanja tužbe
Tužba se pokreće pred nadležnim sudom, obično Osnovnim sudom prema mestu gde se stan nalazi. U slučaju novčanih potraživanja (neplaćanje zakupnine ili naknada za štetu), tužba se podnosi uz zahtev za isplatu dugovanog iznosa i/ili naknadu štete.
Tužba mora da sadrži:
- Identifikacione podatke vlasnika i podstanara;
- Dokaze o ugovoru o zakupu;
- Konkretan zahtev (npr. zahtev za isplatu dugovane zakupnine);
- Dokaze o kršenju ugovora, kao što su neplaćeni računi ili fotografije oštećenja stana.
3. Mogući ishodi tužbe
Isplata dugovanih iznosa – Ako sud utvrdi da podstanar nije plaćao zakupninu ili je oštetio imovinu, može naložiti podstanaru da plati dug i/ili nadoknadi štetu.
Raskid ugovora – U slučaju težeg kršenja ugovora, vlasnik može zahtevati raskid ugovora o zakupu i iseljenje podstanara.
Iseljenje podstanara – Ako je podstanar u velikim dugovima ili je ugrozio imovinu, vlasnik može zahtevati njegovo iseljenje uz asistenciju suda i eventualno izvršitelja.
4. Pravna zaštita podstanara
Podstanar ima pravo na pravnu zaštitu ukoliko smatra da tužba nije osnovana. Podstanar može podneti prigovor i izneti dokaze u svoju korist. Na primer, ako vlasnik nije obezbedio adekvatne uslove u stanu ili ako su uslovi za plaćanje zakupnine bili neodgovarajući.
5. Sudska praksa u Srbiji
U praksi, sudovi u Srbiji uglavnom ubrzano rešavaju sporove vezane za zakup i iseljenje, posebno u slučajevima kada se radi o neplaćanju zakupnine. Presude se često donose u korist vlasnika stana, ali je važno da vlasnik ima validne dokaze o nepoštovanju ugovora.
Tužba vlasnika stana protiv podstanara je pravni mehanizam koji omogućava vlasniku da zaštiti svoju imovinu i svoja prava, ali zahteva precizno dokazivanje kršenja ugovora kako bi se obezbedila pozitivna presuda.
Tekst o pravima podstanara možete pročitati ovde.