U gotovo svakoj staroj stambenoj zgradi postoji prostor koji godinama stoji neiskorišćen. Negde je to tavan prepun starih stvari, negde vešernica koju niko ne koristi još od vremena kada su se čaršavi sušili na konopcima između dimnjaka, negde podrumske prostorije koje su vremenom postale skladište zaborava. I upravo tu, na mestu koje je decenijama bilo ničije u praktičnom smislu, a svačije u pravnom, nastaje jedno od najčešćih pitanja savremenog stambenog prava: može li se zajednička prostorija otkupiti i pripojiti stanu?
Odgovor je – može. Ali samo ako se razume jedna suštinska stvar: zajedničke prostorije nisu obična kvadratura. One su deo jednog osetljivog odnosa između prava svojine, komšijskih odnosa, volje stambene zajednice i urbanističkih pravila.
Ljudi često polaze od logike da, ako neki tavan niko ne koristi, onda bi bilo prirodno da ga preuzme onaj ko je spreman da ga sredi, adaptira i uloži novac. I u tome ima životne logike. Međutim, pravo ne gleda stvari samo kroz pitanje upotrebe. Zakon polazi od toga da su zajednički delovi zgrade u zajedničkoj nedeljivoj svojini svih vlasnika posebnih delova. Drugim rečima, čak i ako niko godinama nije kročio u taj prostor, on ipak pripada svima.
Upravo tu nastaje prvi veliki nesporazum u praksi. Mnogi misle da je dovoljno da se prostor „samo sredi“. Drugi misle da je dovoljno dobiti dozvolu upravnika. Treći smatraju da je dovoljno da „komšije nemaju ništa protiv“. A onda, kada se radovi završe, dolazi do problema – prijava inspekciji, sporova među stanarima, nemogućnosti uknjiženja, pa čak i zahteva za vraćanje prostora u prvobitno stanje.
Zato je najvažnije razumeti da se ovde ne radi samo o građevinskom pitanju, već pre svega o imovinsko-pravnom odnosu.
Tavan, vešernica, sušionica, zajednički hodnik ili podrum ne mogu postati deo nečijeg stana samo zato što ih niko ne koristi. Oni moraju biti pravno „izuzeti“ iz režima zajedničke svojine i preneti u posebnu svojinu. A to se ne može učiniti bez saglasnosti ostalih vlasnika.
U praksi, upravo je ta saglasnost najvažniji korak. Bez nje, skoro svaka adaptacija nosi rizik budućeg spora. Čak i kada su odnosi među komšijama dobri, potrebno je da postoji jasna, pisana i formalno ispravna odluka stambene zajednice. Razlog je jednostavan: danas su komšije saglasne, sutra se stanovi prodaju, dolaze novi vlasnici i počinju pitanja kako je neko „dobio“ deo zgrade.
Upravo zato ozbiljan pristup podrazumeva da se sve uredi u startu.
Ono što ljude često iznenadi jeste činjenica da zakon nigde ne propisuje fiksnu cenu za otkup zajedničkih prostorija. Ne postoji tarifnik koji kaže koliko košta kvadrat tavana ili vešernice. Cena se formira dogovorom. Negde je simbolična, naročito ako prostor propada i niko ne želi da ulaže u njega. Negde je visoka, naročito u centrima velikih gradova, gde i najmanji kvadrat ima ozbiljnu tržišnu vrednost.
U Beogradu i Novom Sadu, naročito u starim gradskim jezgrima, tavanski prostor ume da bude vredniji nego što ljudi pretpostavljaju. Razlog nije sam tavan, već potencijal. Od jednog zapuštenog prostora može nastati dupleks, radna soba, garsonjera ili potpuno nova funkcionalna celina. I upravo tu počinju pregovori koji ponekad više liče na kupoprodaju stana nego na „komšijski dogovor“.
Međutim, čak i kada postoji saglasnost stanara i dogovor oko cene, postupak nije završen. Sledi ono što većina ljudi potceni – tehnički i administrativni deo.
Nije svaki tavan pogodan za adaptaciju. Pitanje visine, nosivosti konstrukcije, krova, instalacija, protivpožarnih uslova i pristupa prostoru često bude ozbiljna prepreka. Nekada je potreban projekat adaptacije. Nekada građevinska dozvola. Nekada samo ozakonjenje nije moguće bez prethodnog ispunjenja urbanističkih uslova.
I upravo tu mnogi naprave grešku: prvo ulože novac, a tek onda proveravaju da li je moguće legalno uknjižiti prostor.
Poseban problem u praksi predstavljaju zgrade sa više ulaza. Tada se postavlja pitanje ko uopšte odlučuje o zajedničkim prostorijama. Da li jedan ulaz? Ceo objekat? Jedna ili više stambenih zajednica?
Ljudi često polaze od kućnog broja, ali pravo nije uvek tako jednostavno. Dva ulaza mogu biti dve potpuno odvojene stambene zajednice, ali mogu biti i jedna. Odlučujuće je kako je objekat upisan u katastar i kako je organizovana registracija stambenih zajednica. U praksi, to ume da bude presudno. Jer ako je u pitanju jedna stambena zajednica, onda o tavanu ne odlučuje samo jedan ulaz, već svi vlasnici u celoj zgradi.
I zato je u ovim postupcima najopasnije osloniti se na „rekla-kazala“ tumačenja. U stambenom pravu, naročito kada su u pitanju zajedničke prostorije, formalnost nije birokratska sitnica. Ona je razlika između legalnog proširenja stana i budućeg sudskog spora.
Dobro urađen postupak podrazumeva:
1. proveru statusa prostora,
2. pribavljanje saglasnosti,
3. uređenje imovinsko-pravnih odnosa,
4. tehničku dokumentaciju,
5. upis u katastar.
Sve drugo je pravna nesigurnost koja ume da traje godinama.
U vremenu kada su kvadrat i prostor postali dragoceniji nego ikada, interesovanje za otkup tavana, vešernica i drugih zajedničkih prostorija biće sve veće. Ali upravo zato je važno da ljudi razumeju da ovde nije dovoljna samo dobra volja. Potreban je jasan pravni put.
Jer u stambenom pravu, kao i u životu, najskuplji kvadrat je onaj koji je kupljen bez uređenih papira.
Tekst o tužbi vlasnika stana protiv podstanara možete pročitati ovde.