Zajednički delovi zgrade – pravni status zajedničkih prostorija i način raspolaganja ovim delovima stambene zgrade

Zajednički delovi zgrade su delovi koji ne predstavljaju poseban ili samostalni deo zgrade, koji služe za korišćenje posebnih ili samostalnih delova, odnosno zgradi kao celini, kao što su: zajednički prostori (stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš, zajednička terasa i druge prostorije namenjene zajedničkoj upotrebi vlasnika posebnih ili samostalnih delova zgrade i dr.), zajednički građevinski elementi, kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji, ako ne predstavljaju sastavni deo samostalnog dela zgrade i ne čine sastavni deo posebnog dela zgrade, odnosno ne predstavljaju deo instalacija, opreme i uređaja koji isključivo služi jednom posebnom delu.

Važeća pravna regulativa o zajedničkim prostorijama u stambenoj zgradi nije ujednačena. To dovodi do različitog tumačenja kako kod pretvaranja zajedničkih prostorija u stan u ranije izgrađenim objektima, tako i u objektima u izgradnji. Takođe, do različtog tumačenja može doći i u pogledu ko je nosilac, i u kom obimu, prava i obaveza kod investicionog i redovnog održavanja stambene zgrade, pa je u tom smislu potrebno ne samo ujednačavanje regulative, već i usklađivanje sa ustavnim načelima.

Prema Zakonu o osnovama svojinsko-pravnih odnosa, pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu. Na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine. Ovo pravo se prenosi, uz pravo svojine na posebnom delu zgrade, kao akcesorno pravo.

Zakonom o svojini na delovima zgrada napravljena je razlika između višestambenih zgrada i porodičnih stambenih zgrada, tako da na zajedničkim delovima višestambenih zgrada kao celini, svi sopstvenici posebnih delova imaju trajno pravo korišćenja, dok delovi porodične stambene zgrade koji služe zgradi kao celini, jesu zajednička nedeljiva svojina svih sopstvenika posebnih delova.

Ovakvo razlikovanje imalo je svoje opravdanje u vreme kada ja na stanovima kao posebnim delovima višestambene zgrade postojalo stanarsko pravo, odnosno pravo trajnog zakupa, sa drugačijim pravnim režimom od prava svojine. Donošenjem Zakona o stanovanju kojim je propisana mogućnost otkupa i prelaska stanarskog prava, odnosno prava trajnog zakupa u pravo svojine, propisi koji tretiraju zajedničke delove višestambene zgrade kao trajno pravo korišćenja u suprotnosti su sa prirodom prava svojine, kao jednog od osnovnih Ustavom garantovanih građanskih prava, tako da se praktično radi o delimično izvršenoj privatizaciji u stambenoj oblasti.

Zakon o održavanju stambenih zgrada, regulišući pravo upravljanja stambenom zgradom, daje ovlašćenje skupštini zgrade da može doneti odluku o pretvaranju zajedničkih prostorija u stan ili poslovni prostor, saglasnošću vlasnika stanova, odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade, čime se ograničava pravo svojine i dolazi do pravne nesigurnosti. Prema Zakonu zajednički delovi zgrade su zajednički prostori stepenište, ulazni prostori i vetrobrani, zajednički hodnik i galerija, tavanski prostor, podrum, biciklarnica, sušionica za veš i dr., kao i zajedničke instalacije, oprema i uređaji, ako ne predstavljaju deo samostalnog dela zgrade, odnosno ako ne predstavljaju opremu i uređaje koji služe jednom posebnom delu. Zajednički delovi zgrade mogu se koristiti samo u skladu sa njihovom namenom, pa se u tom smislu osim otirača ispred ulaza u stan ili poslovnu prostoriju ne bi smele držati stvari koje direktno ne služe nameni posebnog dela zgrade.Međutim, ukoliko postoje uslovi stanari se mogu dogovoriti o koriščenju tih prostorija, npr. zadržanje cveća u hodniku i na stepeništu, koji nisu u suprotnosti sa kućnim redom.

Shodno važećem Zakonu vlasnici stanova imaju pravo svojine nad ovim delovima zgrade, odnosno pravo raspolaganja ovim prostorijama, u smislu dogradnje, nadzidavanja, pripajanja ili pretvaranja namene, o čemu odlučuju dvotrečinskom većinom ukupnog broja vlasnika. Prenamena se vrši na osnovu Ugovora u pismenoj formi između stambene zajednice i trećeg lica i mora biti overena kod Javnog beležnika. Naime, zakon daje šansu da se dobrim održavanjem i upravljanjem stambene zajednice stekne i dodatni novac za vlasnike posebnih delova zgrade, odnosno za povećanje zajedničkog fonda koji se može upotrebiti za bolje uređenje i dalje održavanje.

Da li je opravdan zahtev investitora da se odreknete zajedničkih prostorija?

Kao što sam ranije napisao, raspolaganje zajedničkim delovima zgrade je moguće i to se čini prenosom prava svojine nad zajedničkim delovima zgrade u cilju dogradnje, nadzidavanja, pripajanja ili pretvaranja. Zakonom je propisan način odlučivanja o raspolaganju zajedničkim delovima zgrade, o čemu odlučuju vlasnici posebnih delova, odnosno stambena zajednica. Raspolaganje se vrši na osnovu ugovora između stambene zajednice i lica koje stiče pravo nad delom zajedničkih delova.

Sve je češća praksa investitora da prilikom prodaje stanova u samom ugovoru o prodaji zahtevaju od kupca da se odrekne prava na korišćenje zajedničkih delova zgrade. Pored toga, investitori zahtevaju i saglasnost kupca kojom dozvoljava investitoru da slobodno upravlja i koristi zajedničke prostorije koje se nalaze u dvorišnom, podrumskom, suterenskom, krovnom i tavanskom prostoru zgrade, da menja njihovu namenu i da ih rekonstruiše, kao i da može postavljati reklamni, rasvetni i drugi materijal i opremu, poput loga kompleksa ili loga investitora. Na taj način kupci daju investitoru saglasnost da izvrši prenamenu zajedničkih prostora u stambeni ili poslovni prostor ili pripajanje postojećim stanovima, te da istim slobodno raspolaže i upiše pravo svojine u katastru nepokretnosti. Neretko se zahteva od kupaca da se odreknu i prava korišćenja dela dvorišta.

Na taj način investitori stiču mogućnost da zajedničke delove zauzmu, izgrade, pretvore u stambeni ili drugi prostor ili pripoje postojećem prostoru. Time se investitorima otvara mogućnost za dodatno iskorišćavanje prostora i ostvarivanje dodatnog profita. Ono što je važno je da takve izmene ne smeju da utiču na funkcionalnost i sigurnost objekta.

Prilikom kupovine stana od investitora građani moraju da budu svesni da je investitor taj koji postavlja uslove za prodaju i da je prostor za pregovaranje i ishodovanje povoljnijih uslova dosta sužen. Kupci najčešće pristaju na sve uslove i obaveze koje investitor zahteva. Zato je dobronameran savet kupcima da se dobro informišu o svim detaljima, da ne štede vreme i pažnju, zahtevaju sve važne podatke i konsultuju se sa svojim advokatom i agentom za promet nepokretnosti. Rešavanje stambenog pitanja je jedno od najsrećnijih, ali istovremeno i najstresnijih životnih događaja. Naročito jer se radi o velikom ulaganju uz stambene kredite i keš kredite na izuzetno dug rok otplate. Zato je oprez izuzetno važan. Nema jednostavnih i brzih rešenja za značajne i velike odluke! Niko vas ne može dovoljno dobro zaštititi, ako sami ne preduzmete mere radi svoje zaštite.

Otkup zajedničkih prostorija

Zajedničke prostorije stambene zgrade se mogu otkupiti pod sledećim uslovima koji su izričito regulisani Zakonom o održavanju stambenih zgrada. 

Prvi uslov je da Skupština stambene zgrade donese odluku da se predmetne zajedničke prostorije pretvore u stan, ako su za to ispunjeni uslovi po propisima o planiranju i uređenju prostora i izgradnji objekata.

Ova odluka  se  može  doneti  saglasnošću  vlasnika  stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade. 

Posle donošenja ove odluke potrebno je da Skupština stambene zgrade sklopi ugovor o ustupanju prava pretvaranja zajedničkih prostorija u stan sa određenim licem. To može biti vlasnik stana ili treće lice. Taj ugovor se overava u sudu i njime se reguliše pod kojim se uslovima daje na korišćenje zajednički deo zgrade, podatke o zgradi, podatke o radovima, prava i obaveze investitora i zgrade, rokove za završetak izvođenja radova, rokove za priključenje na instalacije u zgradi itd. 

U ime zgrade ovaj ugovor potpisuje predsednik Skupštine zgrade. 

Ovo je jedini način da se zajedničke prostorije zgrade pretvore u stan i da se određeno lice uknjiži kao    vlasnik novonastalog stana. 

Saglasnost vlasnika stanova odnosno drugih posebnih delova zgrade kojima pripada više od polovine ukupne površine stanova i drugih posebnih delova zgrade odnosi na sadašnje vlasnike, a ne bivše vlasnike, tako da je potrebno pribaviti saglasnost sadašnjih vlasnika. 

S obzirom na navedeno o pretvaranju zajedničkih prostorija u stan ne odlučuje ni sud ni opština već isključivo Skupština stambene zgrade pod navedenim uslovima.

Zaključak

Zajednički delovi zgrade mogu da se koriste samo u skladu sa njihovom namenom, pa se u tom smislu osim otirača ispred ulaza u stan ili poslovnu prostoriju ne bi mogle držati stvari koje direktno ne služe nameni posebnog dela zgrade.

Međutim, korišćenje zajedničkih delova zgrade detaljno se može urediti pravilima o međusobnim odnosima vlasnika posebnih delova u stambenoj zajednici koji jednoglasnom odlukom donose svi vlasnici posebnih delova zgrade pa je tom prilikom moguće odrediti da se u zajedničkim prostorijama zgrade, (ukoliko su stepenište i hodnik dovoljno prostrani) i, može držati cveće u odgovarajućim posudama i sl.

Ipak, potrebno je voditi računa da Pravila vlasnika kojima se propisuje i kućni red zgrade, ne smeju biti u suprotnosti sa opštim pravilima kućnog reda koja donosi jedinica lokalne samouprave.

Advokat Zoran J. Minić

lawofficeminic@gmail.com

Related Posts

Leave a Reply