Pravo preče kupovine predstavlja način sticanja prava svojine ne nepokretnosti i daje titularu pravo prvenstva u sticanju svojine na određenoj stvari u odnosu na druge potencijalne kupce kada vlasnik stvari odluči da je proda, pod uslovim da tutular prava preče kupovine ispuni uslove koje diktira vlasnik stvari.
U našem pravnom sistemu postoji veći broj zakona kojima se reguliše institut prava preče kupovine, a samim tim i pruža zaštita onima koji ovo pravo imaju.
Kao osnovni javlja se Zakon o prometu nepokretnosti. Pored pomenutog tu su i Zakon i autorskim i srodnim pravima, Zakon o kulturnim dobrima, Zakon o šumama, Zakon o privrednim društvima, Zakon o obligacionim odnosima, Zakon o izvršenju i obezbeđenju.
Prema odredbama Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa („Sl. list SFRJ“, br. 6/80 i 36/90, „Sl. list SRJ“, br. 29/96), kao i Zakona o prometu nepokretnosti („Sl. Glasnik RS“, Br. 42/98 I 111/2009), suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, dužan je da ga prethodno ponudi ostalim suvlasnicima, dok u slučaju kad ima više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom, a kada ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine i po ovom osnovu, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam odluči kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.
Kako zakon štiti one koji imaju pravo preče kupovine zemljišta
Potrebno je, u ovom slučaju, da prodavac nepokretnosti obavesti prvo nosioce prava preče kupovine o ponudi za zaključenje o prodaji zemljišta. Naime, vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta, dok u slučaju da ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a ako ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca, a granične linije su jednake, prednost između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća.
Oni koji imaju pravo preče kupovine su u stvari suvlasnici, odnosno vlasnici susednih poljoprivrednih parcela. Ta ponuda dostavljena licima koji su nosioci prava preče kupovine, mora biti u pisanoj formi, a na takvu mora se odgovoriti u roku od 15 dana, takođe u pisanoj formi.
Onaj kome je povređeno pravo preče kupovine (imalac prava preče kupovine) ima mogućnost da u roku od mesec dana, od dana saznanja da je njegovo pravo povređeno, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnost, i pokrene sudski postupak za poništaj takvog kupoprodajnog ugovora, zahtevajući da se nepokretnost njemu proda i preda pod istim uslovima. Uz podnošenje tužbe imalac prava preče kupovine je dužan da istovremeno položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe koja se može utvrditi pomoću stalnog sudskog veštaka ili organa poreske uprave.
U Srbiji je čest slučaj, da jedna parcela ima više vlasnika. Bez obzira na tu činjenicu, prodavac susednog zemljišta, mora uputiti pismo ponude svim suvlasnicima ili naslednicima, ukoliko ih ima više, i to bez obzira da li su upisani ili ne.
Dakle, u ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je po redosledu iza suvlasnika zemljišta koji je predmet prodaje. Suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo, preporučenim pismom dostavlja ponudu istovremeno svim nosiocima prava preče kupovine, koja mora da sadrži podatke o nepokretnosti, ceni i ostalim uslovima prodaje, na koju je imalac prava preče kupovine dužan da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude, takođe preporučenim pismom, izjasni. Ako se pak imalac prava preče kupovine, kome je učinjena ponuda, u roku od 15 dana od dana prijema ponude, ne izjasni na opisani način, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu, ali ne pod povoljnijim uslovima, a ako imalac prava preče kupovine ne prihvati ponudu, a vlasnik tu nepokretnost ne proda ni trećem licu u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude, dužan je da u slučaju ponovne prodaje ponovo postupi na prethodno opisan način dostavljanjem ponude nosiocima prava preče kupovine.
Dužnost imaoca prava preče kupovine
Imalac prava preče kupovine je dužan da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude izjasni pisanim putem o tome da li prihvata ponudu. Naravno, ćutanje ponuđenog se tretira kao odbijanje ponude i gubljenje prava preče kupovine. Tek po proteku ovog roka prodavac je Slobodan da proda nepokretnost kome god želi. Naravno, ne sme prodavac prodati svoju nepokretnost pod povoljnijim uslovima jer bi na taj način čitav institute bio obesmišljen. Ako prodaja ne uspe ili prodavac odustane od prodaje nepokretnosti, onda u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude učinjene imaocu prava preče kupovine, prodavac bi prilikom novog pokušaja da proda nepokretnost, morao opet da ponudi nepokretnost kako je gore opisano . Prodaja nepokretnosti koja nije prethodno ponuđena imaocima prava preče kupovine ili prodaja pod povoljnijim uslovima od onih iz ponude, ovlašćuje imaoce prava preče kupovine da tužbom zahteva da se ugovor o prodaji nepokretnosti poništi, ali i da se ta nepokretnost proda i preda tužiocu pod neizmenjenim uslovima. Dakle, nije dovoljno samo tražiti da se ugovor poništi, mora se imati stvarna namera da se nepokretnost kupi, inače bi to bio način da imalac prava preče kupovine bespotrebno uzurpira treća savesna lica koja su kupila takvu nepokretnost.
U slučaju da je prodavac prodao nepokretnost, a nije je prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili je nepokretnost prodao pod uslovima povoljnijim od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine može tužbom u roku od 30 dana, računajući od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, da zahteva poništaj ugovora o prodaji nepokretnosti i da se nepokretnost njemu proda pod istim uslovima, te da istovremeno sa podnošenjem tužbe, položi kod nadležnog suda iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti. Forma zaključenja ugovora o prometu nepokretnosti je obavezna, te ako nije ispoštovana, smatraće se da je došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom kod suda u roku od jedne godine od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu, da zahteva ostvarivanje tog prava, istovremeno polažući iznos u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe.
Tužba se podnosi nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji. U jednom slučaju iz sudske prakse, Vrhovni kasacioni sud je istakao da rok od 30 dana od dana saznanja za prodaju, ne može početi da teče pre zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kojim je povređeno pravo preče kupovine. Nepoštovanje zakonom propisane forme za zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti, u slučaju kada je nepokretnost predate u državinu kupcu, povlači pretpostavku da je na tako došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom da zahteva ostvarivanje svog prava. Rok za podnošenje tužbe je jedna godina od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.
Zakon o obligacionim odnosima(„Sl. list SFRJ“, br. 29/78, 39/85) u svojim odredbama predviđa i poseban vid kupoprodaje – prodaju sa pravom preče kupovine u kojoj se obavezuje kupac da izvesti prodavca o nameravanoj prodaji stvari određenom licu, kao i o uslovima te prodaje, i da mu ponudi da on stvar kupi za istu cenu, pri čemu je prodavac dužan obavestiti kupca na pouzdan način o svojoj odluci da se koristi pravom preče kupovine u roku od mesec dana, računajući od dana kad ga je kupac obavestio o nameravanoj prodaji trećem licu. Istovremeno sa izjavom da on kupuje stvar, prodavac je dužan isplatiti cenu dogovorenu sa trećim licem, ili je položiti kod suda. Prodavac se ne može pozivati na na pravo preče kupovine u slučaju prinudne javne prodaje, ali prodavac čije je pravo preče kupovine bilo upisano u javnoj knjizi može zahtevati poništenje javne prodaje, ako nije bio posebno pozvan da joj prisustvuje.
Pravo preče kupovine pokretnih stvari ne može se ni otuđiti ni naslediti, ukoliko zakonom nije drukčije određeno.
Pravo preče kupovine prestaje posle pet godina od zaključenja ugovora, ako nije ugovoreno da će ono prestati ranije, čak i ako je uvoren duži rok, on se svodi na rok od pet godina.
Ukoliko je kupac prodao stvar i preneo svojinu na trećeg ne obaveštavajući prodavca, i ako je trećem bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato da prodavac ima pravo preče kupovine, prodavac može, u roku od šest meseci računajući od dana kad je saznao za ovaj prenos, zahtevati da se prenos poništi i da se stvar njemu ustupi pod istim uslovima. Ako je kupac netačno obavestio prodavca o uslovima prodaje trećem, i ako je trećem to bilo poznato ili mu nije moglo ostati nepoznato, ovaj rok od šest meseci počinje teći od dana kad je prodavac saznao za tačne uslove ugovora. U svakom sliučaju pravo preče kupovine prestaje po proteku pet godina od prenosa svojine stvari na trećeg.
Za određena lica pravo preče kupovine može biti ustanovljeno zakonom, čije trajanje nije ograničeno i na koje se shodno primenjuju pravila o prodaji sa pravom preče kupovine. Lica koja po samom zakonu imaju pravo preče kupovine moraju biti obaveštena pismeno o nameravanoj prodaji i o njenim uslovima, inače imaju pravo zahtevati poništenje prodaje.
Advokat Zoran J. Minić
lawofficeminic@gmail.com