Izbor upravnika: Stanari imaju pravo da izaberu upravnika zgrade. Ovo se obično postiže glasanjem na skupštini stanara.
Određivanje nadoknade: Stanari imaju pravo da odrede visinu nadoknade koju će platiti upravniku za pružene usluge.
Zaključivanje ugovora: Upravnik mora potpisati ugovor sa stanarima koji jasno definiše usluge koje će pružati i nadoknadu koju će primiti.
Redovno informisanje: Upravnik je dužan da redovno informiše stanare o svim relevantnim pitanjima vezanim za održavanje zgrade, finansije i druge važne informacije.
Pravo na nadzor: Stanari imaju pravo da nadziru rad upravnika i da zahtevaju transparentnost u vezi sa troškovima i aktivnostima koje upravnik sprovodi.
Otkazivanje ugovora: Stanari imaju pravo da otkažu ugovor sa upravnikom ukoliko nisu zadovoljni njegovim radom, uz poštovanje određenih procedura navedenih u ugovoru i zakonu.
Pravo na kvalitetnu uslugu: Upravnik je dužan da pruži kvalitetne usluge u skladu sa standardima struke i ugovorom koji je potpisan sa stanarima.
Ova prava stanara su regulisana Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada i drugim relevantnim propisima u Srbiji.
Šta raditi u slučaju nezadovoljstva radom upravnika zgrade?
Ako je stanar nezadovoljan radom profesionalnog upravnika, postoje određeni koraci koje može preduzeti:
Razgovor sa upravnikom: Stanar može prvo pokušati rešiti problem direktnim razgovorom sa upravnikom. Možda postoji nesporazum ili jednostavno upravnik nije svestan nezadovoljstva stanara.
Pismeni zahtev za poboljšanje: Ako direktni razgovor ne donese željene rezultate, stanar može uputiti pismeni zahtev upravniku u kojem precizno navodi svoje primedbe i očekivanja u vezi sa kvalitetom pruženih usluga.
Zakazivanje skupštine stanara: Ako se problemi nastave i ako je više stanara nezadovoljno, mogu zakazati skupštinu stanara na kojoj će se raspravljati o pitanju upravljanja zgradom i eventualno razmatrati moguće promene upravnika.
Otkazivanje ugovora: U slučaju ozbiljnog neslaganja ili loše usluge, stanari imaju pravo da otkažu ugovor sa upravnikom. Međutim, ovo obično zahteva pridržavanje određenih procedura navedenih u ugovoru i/ili zakonu.
Konsultacija sa advokatom: Ako situacija postane komplikovana ili ako stanar nije siguran u svoja prava i postupke koje treba slediti, može potražiti savet od stručnjaka za nekretnine ili advokata specijalizovanog za ove vrste slučajeva.
Važno je da stanar bude svestan svojih prava i da deluje u skladu sa zakonom i procedurama kako bi se problem rešio na najefikasniji i najpravedniji način.
Rad profesionalnih upravnika kontoroliše Privredna komora Srbije, krovna organizacija od koje profesionalni upravnici dobijaju licencu, pa tako stanari mogu da podnesu pritužbu Sudu časti PKS.
Rad profesionalnih upravnika kontrolišu komunalna i građevinska inspekcija kroz inspekcijske nadzore.
Da bi smenili profesionalnog upravnika čijim radom su nezadovoljni, potrebna je dvotrećinska većina od ukupnog broja glasova skupštine stambene zajednice. Na isti način ga i biraju.
Inicijativu za zakazivanje sednice skupštine na kojoj bi se odlučivalo o razrešenju može podneti svaki vlasnik posebnog dela. Ako profesionalni upravnik odbije da zakaže sednicu, može je zakazati i svaki vlasnik posebnog dela.
Sud časti Privredne komore Srbije
Postupak pred Sudom časti Privredne komore Srbije pokreće se protiv organizatora profesionalnog upravljanja, a ne lično protiv profesionalnog upravnika, jer je za povredu Kodeksa koju učini profesionalni upravnik odgovoran organizator, odnosno firma kod koje radi taj upravnik. Sporna pitanja oko pravne valjanosti ugovora o angažovanju profesionalnog upravnika, koji stambene zajednice zaključuju sa organizatorom profesionalnog upravljanja, kao i prava i obaveza koji proističu iz njega, naknade štete i drugo, ugovorne strane mogu raspraviti isključivo pred redovnim sudom u parničnom postupku.
Nadležne inspekcije
Ako stanari smatraju da upravnik ili profesionalni upravnik ne vrši zakonske ili ugovorne dužnosti savesno i stučno, oni mogu podneti prijavu protiv profesionalnog upravnika lokalnoj (opštinskoj ili gradskoj) komunalnoj inspekciji po osnovu neispunjavanja dužnosti upravnika propisanih u članovima 50 i 53. Zakona.
Takođe, stanari mogu prijaviti profesionalnog upravnika i građevinskoj inspekciji ukoliko isti nije doneo ili ne sprovodi program održavanja zgrade, kao i u slučaju da je propustio da organizuje izvođenje radova koji bi otklonili opasnost po život i zdravlje ljudi, bezbednost zgrade i imovine, saobraćaja, okoline i životne sredine.ix (članovi 126. i 127. Zakon).
Sudska zaštita
Ukoliko stanar smatra da je profesionalni upravnik prekršio svoje obaveze ili da je naneta šteta zbog lošeg upravljanja zgradom, moguća je tužba sudu. Međutim, pre podnošenja tužbe, stanar obično treba preduzeti određene korake kako bi pokušao rešiti spor van sudskog sistema, kao što su razgovori sa upravnikom ili organizovanje skupštine stanara.
Ukoliko se ne postigne dogovor ili ako stanar smatra da su njegova prava ozbiljno ugrožena ili povređena, može se obratiti sudu. Tužba bi se mogla odnositi na kršenje ugovora sa upravnikom, nepravilno trošenje sredstava zgrade, nedostatak održavanja ili bilo koje druge povrede zakona ili prava stanara.
Tekst o pravima podstanara u Beogradu možete pročitati ovde.