Postupak ozakonjenja nelegalno izgrađenih objekata

Nelegalna gradnja je problem sa kojim se Srbija bori decenijama unazad. Postoje brojni razlozi koji objašnjavaju ovaj fenomen i svi oni se uglavnom vezuju za socijalne i političke prilike na našim prostorima koje su vladale krajem dvadestog veka. Siromaštvo, priliv stanovništva iz ratom zahvaćenih područja, nepostojanje planske dokumentacije, nedostatak kontrole izgradnje, skupa i komplikovana procedura dobijanja građevinske dozvole, ali i neznanje i bahatost pojedinaca, uzrokovale su eskalaciju nezakonite gradnje.

Do danas nije utvrđen stvaran broj nelegalnih objekata koji su izgrađeni na teritoriji Republike Srbije. Licitira se sa raznim ciframa, čak i do 5 miliona. Međutim, Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture je izvršilo popis i formiralo bazu svih nezakonito izgrađenih objekata na teritoriji Republike Srbije. Prema zvaničnim podacima koje je Ministarstvo objavilo 2017. godine, baza sadrži 2.044.932 objekata.

Republika Srbija već decenijama pokušava da reši problem bespravne gradnje. Prethodna zakonska rešenja kojima je bio regulisan postupak legalizacije nisu dala adekvatne rezultate. Bespravna gradnja je bila u ekspanziji pa je tako do dana stupanja na snagu Zakona o ozakonjenju objekata („Sl. glasnik RS“, br. 96/2015 i 83/2018 – dalje: Zakon), 27. novembra 2015. godine, podneto oko 771.000 zahteva za legalizaciju.

Zakodnodavac je u prošlosti pokušao da reši problem bespravne gradnje donošenjem nekoliko zakona koji regulišu ovu materiju, ali nijedan nije imao velikog uspeha. Uzrok tome leži u nepostojanju zainteresovanosti kod građana, koji nisu imali realan interes da pokreću postupak legalizacije. Procedure legalizacije su bile skupe i komplikovane, a nelegalizovani objekti su mogli da se prometuju bez velikih ograničenja. Novi zakon o ozakonjenju doneo je niz olakšavajućih odredaba u odnosu na ranije zakone, sa ciljem da prekine višedecenijsku borbu sa bespravnom gradnjom. Nemogućnost otuđenja nezakonitih objekata će ipak biti mnogo veći motiv da se ovi postupci završe u što kraćem vremenskom roku.

Međutim broj nezakonito izgrađenih objekata je mnogo veći, o čemu govori i činjenica da je u Bazu nezakonito izgrađenih objekata uneto preko dva miliona objekata.

Osnovni razlog za donošenje Zakona jeste da definitivno prestanu da egzistiraju bespravni objekti, na taj način što će isti ili biti ozakonjeni ili srušeni, kao i konačno zaustavljanje nezakonite gradnje.

S tim u vezi, ovim Zakonom je propisano da ozakonjenje predstavlja javni interes za Republiku Srbiju i svi objekti koji ispunjavaju zakonom propisane uslove biće ozakonjeni i upisani u katastar, čime će se povećati njihova vrednost i olakšati promet, a u slučaju potrebe, vlasnici će biti u mogućnosti da na te objekte stave i hipoteku.

Zakon je pretrpeo izmene i dopune koje su na snazi počev od 6. novembra 2018. godine. Cilj izmena jeste da se otklone svi nedostaci uočeni u praksi a postupak ozakonjenja učini bržim i efikasnijim. Pojedine odredbe Zakona su se pokazale kao neadekvatne te je bilo neophodno da se stave van pravne snage dok je neke odredbe trebalo uskladiti sa drugim propisima, pre svega sa Zakonom o opštem upravnom postupku(„Sl. glasnik RS“, br. 18/2016 i 95/2018 – autentično tumačenje) i Zakonom o planiranju i izgradnji („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009, 81/2009 – ispr., 64/2010 – odluka US, 24/2011, 121/2012, 42/2013 – odluka US, 50/2013 – odluka US, 98/2013 – odluka US, 132/2014, 145/2014, 83/2018 i 31/2019 – dalje: ZPI).

Zakonske odredbe

Uvodnim odrebama propisani su uslovi, postupak i način ozakonjenja nezakonito izgrađenih objekata, odnosno delova objekta i postupak izdavanja rešenja o ozakonjenju i pravne posledice ozakonjenja.

Predmet ozakonjenja su i pomoćni i drugi objekti koji su u funkciji glavnog objekta (garaže, ostave, septičke jame, bunari, bazeni, cisterne za vodu i sl.) ili su u funkciji odvijanja tehnološkog procesa u zgradi, koji se smatraju sastavnim delom nezakonito izgrađenog glavnog objekta i ozakonjuju se zajedno sa glavnim objektom, kao i podzemni i nadzemni vodovi, ako po tehničkim karakteristikama i položaju predstavljaju samostalne objekte.

Predmet ozakonjenja, jeste objekat koji je završen u građevinskom smislu.

Međutim, kada je predmet ozakonjenja zgrada, predmet ozakonjenja može biti i zgrada na kojoj su izvedeni samo konstruktivni građevinski radovi (temelj, armiranobetonski ili čelični stubovi sa gredama, odnosno armiranobetonska tavanica, krovna konstrukcija), sa ili bez završene fasade.

Stepen završenosti objekta za ostale objekte koji su predmet ozakonjenja, utvrđuje se u zavisnosti od vrste i namene objekta.

Nezakonito izgrađeni objekti, na kojima su izvedeni grubi građevinski radovi sa formiranim konstruktivnim sklopom (objekat poseduje noseće elemente: temelj, armirano betonske ili čelične stubove sa gredama, odnosno armirano betonske tavanice, krovnu konstrukciju), ali na kojima nije postavljena spoljna stolarija, nisu izvedeni razvodi unutrašnjih instalacija, ni završni radovi (fasaderski, podopolagački, stolarski i sl.), mogu biti predmet ozakonjenja. U slučaju da nezakonito izgrađeni objekat nije u stepenu izgrađenosti propisanoj zakonom, nadležni organ će rešenjem odbiti zahtev.

Protiv ovog rešenja može se podneti žalba nadležnom drugostepenom organu u roku od 15 dana od dana dostavljanja. Ukoliko je rešenje donelo ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva ili nadležni organ autonomne pokrajine, nije dozvoljena žalba, ali se u roku od 30 dana od dana dostavljanja može tužbom pokrenuti upravni spor. Po konačnosti rešenja kojim se odbija zahtev za ozakonjenje iz razloga što objekat nije u stepenu izgrađenosti propisanoj ovim zakonom nadležni organ ga u roku od tri dana od dana donošenja rešenja dostavlja građevinskoj inspekciji.

Vlasnik objekta po okončanju postupka ozakonjenja i upisu prava svojine na tom objektu može podneti zahtev za izvođenje radova na završetku objekta, u skladu sa ZPI. Opis stepena završenosti objekta sastavni je deo izveštaja o zatečenom stanju objekta.

Objekti na koje se zakon ne primenjuje, odnosno objekti koji nisu predmet ozakonjenja:

1) objekti izgrađeni bez građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju u skladu sa propisima po kojima u vreme izgradnje nije bila propisana obaveza pribavljanja građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju, u skladu sa propisima kojima se uređuje upis prava svojine na nepokretnostima;

2) objekti za koje je izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, a koji se koriste bez izdatog rešenja o upotrebnoj dozvoli. (Međutim, predmet ozakonjenja je objekat izgrađen na osnovu građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta, na kom je prilikom izvođenja radova odstupljeno od izdate građevinske dozvole, odnosno odobrenja za izgradnju i potvrđenog glavnog projekta a za koji nije moguće izdati rešenje o izmeni rešenja o građevinskoj dozvoli, u skladu sa odredbama zakona kojim se uređuje izgradnja objekata. Takođe, ako je u postupku legalizacije izdato rešenje o građevinskoj dozvoli, ali ne i rešenje o upotrebnoj dozvoli, takav postupak se okončava u skladu sa odredbama ovog zakona, odnosno nadležni organ donosi rešenje o ozakonjenju, i to samo u slučajevima kada nisu vršene nikakve izmene na objektu izuzev tekućeg održavanja);

3) objekti izgrađeni, odnosno rekonstruisani u slučajevima kada je investitor izgradio/rekonstruisao objekat pozivajući se na svoje pravo na objektu ili zemljištu na kome je objekat izgrađen protivno cilju zbog koga je to pravo zakonom ustanovljeno ili priznato, odnosno suprotno cilju rešenja ili drugog pojedinačnog akta kojim je utvrđeno pravo u skladu sa zakonom, a naročito u slučaju kada investitor izgradi objekat trajnog karaktera na zemljištu koje mu je dato na privremeno korišćenje i/ili na osnovu rešenja donetog u skladu sa propisima kojima se uređuje postavljanje montažnih objekata;

4) objekti koji se u smislu zakona kojim se uređuje odbrana smatraju vojnim objektima, odnosno na objekte koji se u smislu zakona kojim se uređuje rudarstvo smatraju rudarskim objektima, postrojenjima i uređajima.

Takođe, predmet ozakonjenja ne može biti objekat:

1) izgrađen, odnosno rekonstruisan na zemljištu nepovoljnom za građenje (klizišta, močvarno tlo i sl.);

Kada nadležni organ utvrdi da je nezakonito izgrađeni objekat izgrađen na terenu nepovoljnom za građenje, obavestiće vlasnika objekta o toj činjenici i naložiti u roku od 30 dana dostavljanje geoloških, geodetskih, arhitektonskih i drugih relevantnih dokaza na osnovu koga se može utvrditi da je taj objekat stabilan, da ne ugrožava stabilnost terena i susedne objekte. Ako u propisanom roku vlasnik objekta dostavi dokaz na osnovu koga se može utvrditi da je taj objekat stabilan, da ne ugrožava stabilnost terena i susedne objekte, nadležni organ nastavlja postupak ozakonjenja.

U slučaju da vlasnik objekta u propisanom roku ne dostavi dokaz na osnovu koga se može utvrditi da je taj objekat stabilan, da ne ugrožava stabilnost terena i susedne objekte, nadležni organ će rešenjem odbiti zahtev.

Protiv ovog rešenja može se podneti žalba nadležnom drugostepenom organu u roku od 15 dana od dana dostavljanja. Protiv rešenja koje je donelo ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva ili nadležni organ autonomne pokrajine, nije dozvoljena žalba, ali se u roku od 30 dana od dana dostavljanja može tužbom pokrenuti upravni spor. Po konačnosti rešenja nadležni organ ga dostavlja građevinskoj inspekciji u roku od tri dana od dana donošenja rešenja.

2) izgrađen, odnosno rekonstruisan od materijala koji ne obezbeđuje trajnost i sigurnost;

3) objekat izgrađen na površinama javne namene, odnosno na zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju objekata javne namene i koji su obavezno u javnoj svojini, objekat izgrađen u prvom i drugom stepenu zaštite prirodnog dobra (osim vikendica i drugih porodičnih objekata za odmor u drugom stepenu zaštite prirodnog dobra), odnosno u zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja i zoni zaštite kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne baštine, odnosno radovi na samom kulturnom dobru od izuzetnog značaja ili dobru upisanom u Listu svetske kulturne baštine, izgrađen u zonama sanitarne zaštite izvorišta vodosnabdevanja, izgrađen u vojnom kompleksu i zaštitnim zonama oko vojnih kompleksa i objekata infrastrukture posebne namene, odnosno izgrađen, rekonstruisan ili dograđen suprotno propisima o odbrani kojima su propisane posebne obaveze za izgradnju objekata, kao i drugi objekti izgrađeni u zaštitnim zonama u skladu sa odredbama posebnih zakona (u zaštitnom pojasu: puta, železnice, dalekovoda, vodotoka, poletno-sletne staze, kao i druge zaštitne zone u skladu sa odredbama posebnih zakona.

Izuzetno, nadležni organ će izdati rešenje o ozakonjenju, ako u postupku bude pribavljena saglasnost upravljača javnog dobra, odnosno saglasnost organizacije nadležne za zaštitu prirodnih, odnosno kulturnih dobara.

Nadležni organ, dostavlja zahtev za davanje saglasnosti za ozakonjenje upravljaču javnog dobra, odnosno organizaciji nadležnoj za zaštitu prirodnih, odnosno kulturnih dobara.

Upravljač javnog dobra, odnosno organizacija nadležna za zaštitu prirodnih, odnosno kulturnih dobara dužna je da pisanu saglasnost ili odbijanje za davanje saglasnosti za ozakonjenje dostavi nadležnom organu u roku od 15 dana od dana dostavljanja zahteva.

Saglasnosti koje dostavljaju upravljači javnih dobara ne mogu biti u suprotnosti sa uslovima iz planskog dokumenta, niti utvrđenim urbanističkim parametrima, odnosno u suprotnosti sa opštim aktom jedinice lokalne samouprave kojim je uređena spratnost objekta.

U slučaju dostavljanja saglasnosti za ozakonjenje, nadležni organ nastavlja postupak ozakonjenja.

U slučaju da upravljač javnog dobra da saglasnost koja je u suprotnosti sa uslovima iz planskog dokumenta, utvrđenim urbanističkim parametrima, odnosno u suprotnosti sa opštim aktom jedinice lokalne samouprave kojim je uređena spratnost objekta, nadležni organ izdaje rešenje o ozakonjenju isključivo u skladu sa urbanističkim i drugim parametrima iz važećeg planskog dokumenta, odnosno u skladu sa opštim aktom jedinice lokalne samouprave kojim je uređena spratnost objekta.

U slučaju da upravljač javnog dobra, odnosno organizacija nadležna za zaštitu prirodnih, odnosno kulturnih dobara odbije davanje saglasnosti za ozakonjenje, nadležni organ će rešenjem odbiti zahtev.

Protiv rešenja može se podneti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja.

Protiv rešenja koje je donelo ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva ili nadležni organ autonomne pokrajine, nije dozvoljena žalba, ali se u roku od 30 dana od dana dostavljanja može tužbom pokrenuti upravni spor. Po konačnosti rešenja, nadležni organ ga dostavlja građevinskoj inspekciji u roku od tri dana od dana donošenja rešenja.

4) izgrađen u zaštitnoj zoni duž trase radio koridora, na pravcima prostiranja usmerenih radio signala između radio stanica, u kojoj nije dozvoljena izgradnja ili postavljanje drugih radio stanica, antenskih sistema ili drugih objekata koji mogu ometati prostiranje radio signala ili uzrokovati štetne smetnje.

5) za koji je nadležni organ, u skladu sa ranije važećim propisima kojima je bila uređena legalizacija objekata, doneo rešenje kojim se odbija zahtev za legalizaciju, a koje je pravnosnažno u upravnom postupku, osim ako je po pravnosnažnosti rešenja kojim se odbija zahtev za legalizaciju, promenjen planski dokument ili je zahtev odbijen iz razloga koji su ovim zakonom drugačije propisani, a povoljniji su za vlasnika nezakonito izgrađenog objekta, u kom slučaju nadležni organ konstatuje ovu činjenicu i nastavlja postupak ozakonjenja u skladu sa zakonom.

Objekti koji su predmet ozakonjenja:

1) objekat za koji je podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, do 29. januara 2014. godine i koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine;

2) objekat za koji nije podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom kojim je bila uređena legalizacija objekata, a koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, za koji je nadležni građevinski inspektor doneo rešenje o rušenju, u skladu sa odredbama Zakona, kao i u slučaju kada građevinski inspektor nije doneo rešenje o rušenju a predmetni objekat je vidljiv na satelitskom snimku iz 2015. godine. U ovom slučaju postupak ozakonjenja pokreće se na osnovu obaveštenja o vidljivosti objekta na satelitskom snimku koje nadležnom organu za vođenje postupka ozakonjenja dostavlja organ nadležan za poslove državnog premera i katastra.

Provera vidljivosti na satelitskom snimku obavezna je za sve objekte koji su predmet ozakonjenja. Proveru postojanja objekata na satelitskom snimku vrši organ nadležan za poslove ozakonjenja. Satelitski snimak mora biti dostupan na uvid građanima u elektronskom obliku kod organa nadležnog za izdavanje rešenja o ozakonjenju, nadležnoj građevinskoj inspekciji kao i u nadležnoj Službi za katastar nepokretnosti prema mestu gde se nepokretnost nalazi.

3) objekat za koji je podnet zahtev u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole („Službeni glasnik RS“, br. 25/2013, 145/2014 i 96/2015), za koje postupak nije pravnosnažno okončan.

Lica koja su upisala pravo svojine na objektu na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole („Sl. glasnik RS“, br. 25/2013 i 145/2014 – dalje: Zakon o posebnim uslovima) a nemaju ranije podnet zahtev kojim je objekat u postupku ozakonjenja, ne mogu podneti zahtev za ozakonjenje. Nejasno je zašto je zakonodavac ovo propisao i zbog čega navedeni objekti ne mogu biti predmet ozakonjenja, pogotovo imajući u vidu da su sasvim sigurno vidljivi na satelitskom snimku a pri tom su i upisani u katastar nepokretnosti, na osnovu tada važećeg zakona.

Svi objekti izgrađeni bez izdatog rešenja o građevinskoj dozvoli ili rešenja o odobrenju izvođenja radova posle 27. novembra 2015. godine nisu predmet ozakonjenja i nadležni građevinski inspektor za te objekte donosi rešenje o rušenju, koje je izvršno danom donošenja, u skladu sa ZPI.

Rešenje o rušenju objekta doneto od strane građevinskog inspektora na osnovu popisa i evidencije nezakonito izgrađenih objekata, ne izvršava se do konačnosti rešenja kojim se odbija ili odbacuje zahtev za ozakonjenje.

Za razliku od dosadašnjeg zakonskog rešenja, da bi objekat mogao da bude srušen, rešenje kojim se odbija odnosno odbacuje zahtev za ozakonjenje je moralo biti pravnosnažno.

Protiv konačnog rešenja moguće je pokrenuti upravni spor u kome Upravni sud u sporu pune jurisdikcije može doneti presudu kojom će poništiti rešenje i rešiti upravnu stvar, odnosno doneti odluku da navedeni objekat može biti predmet ozakonjenja. Ukoliko predmetni objekat u međuvremenu bude srušen, vlasnik istog će imati pravo na naknadu štete koju je pretrpeo rušenjem.

Predmet ozakonjenja može biti objekat koji se može uskladiti sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene i spratnosti objekta.

Može se ozakoniti objekat za koji se, pored namene utvrđene planskim dokumentom utvrdi da je namene koja je u okviru planom definisanih kompatibilnosti.

Izuzetno, predmet ozakonjenja može biti i objekat koji ima spratnost veću od spratnosti propisane važećim planskim dokumentom, ako je to uređeno opštim aktom jedinice lokalne samouprave.

Dokumentacija potrebna za ozakonjenje objekata

· dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu ili objektu

· izveštaj o zatečenom stanju objekta, čiji sastavni deo je i elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađeni objekat

· dokaz o uplati takse za ozakonjenje

Po utvrđivanju ispunjenosti prethodnih uslova, nadležni organ obaveštava vlasnika nezakonito izgrađenog objekta da u roku od 30 dana od dana dostavljanja obaveštenja dostavi dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu odnosno objektu, osim u slučaju da je dokaz o odgovarajućem pravu već dostavljen u postupku legalizacije bespravno izgrađenog objekta.

Vlasnik nezakonito izgrađenog objekta pre isteka roka od 30 dana, može podneti zahtev za produžetak tog roka.

Ako nadležni organ utvrdi da postoje opravdani razlozi za produžetak roka (okončanje sudskog spora, pribavljanje dokaza od drugih organa i sl.), rešenjem će prekinuti postupak zbog rešavanja prethodnog pitanja, kojim se obavezuje vlasnik nezakonito izgrađenog objekta da u roku od 15 dana dostavi dokaz da je pokrenuo postupak u cilju rešavanja prethodnog pitanja.

Postupak ozakonjenja nastaviće se pošto bude konačno odlučeno o prethodnom pitanju.

Ako vlasnik nezakonito izgrađenog objekta ne dostavi dokaz o odgovarajućem pravu, a ne zatraži produžetak roka, nadležni organ će rešenjem odbaciti zahtev.

Protiv ovog rešenja može se podneti posebna žalba u roku od osam dana od dana dostavljanja.

Protiv rešenja koje je donelo ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva ili nadležni organ autonomne pokrajine, nije dozvoljena posebna žalba, ali se u roku od 30 dana od dana dostavljanja može tužbom pokrenuti upravni spor. Po konačnosti rešenja nadležni organ ga u roku od tri dana dostavlja građevinskoj inspekciji.

Odgovarajuće pravo na zemljištu i objektu

Ovde se pre svega misli na pravo svojine na objektu odnosno pravo svojine, pravo korišćenja ili pravo zakupa na građevinskom zemljištu, kao i druga odgovarajuća prava na građevinskom zemljištu propisana Zakonom o planiranju i izgradnji.

Zakon taksativno navodi šta se smatra odgovarajućim pravom:

1) za objekat izgrađen na zemljištu u svojini drugog lica – pravnosnažna sudska presuda kojom je utvrđeno pravo svojine na zemljištu, koju vlasnik pribavlja u skladu sa propisima kojima su uređeni svojinski odnosi;

2) za objekat izgrađen na građevinskom zemljištu – ugovor o prenosu prava korišćenja, odnosno kupovini zemljišta koji je zaključen i overen od strane nadležnog suda između tadašnjeg korisnika i podnosioca zahteva, kao i drugi ugovori kojima je vršeno raspolaganje zemljištem (ugovor o prenosu ili razmeni nepokretnosti zaključen između tadašnjih korisnika zemljišta, u odgovarajućoj formi koja je bila propisana za zaključenje te vrste ugovora u vreme zaključenja);

3) ugovor o kupovini objekta ili kupovini objekta u izgradnji overen u odgovarajućoj formi, koja je bila propisana za zaključenje te vrste ugovora u vreme zaključenja, između vlasnika, odnosno korisnika i podnosioca zahteva;

4) ugovor o suinvestiranju izgradnje objekta overen u odgovarajućoj formi, koja je bila propisana za zaključenje te vrste ugovora u vreme zaključenja, između vlasnika, odnosno korisnika i podnosioca zahteva;

5) akt ministarstva nadležnog za poslove odbrane o dodeli „nužnog smeštaja“;

6) pravnosnažno rešenje o nasleđivanju;

7) pravnosnažno rešenje o statusnoj promeni privrednog društva, iz koga se na nesporan način može utvrditi pravni kontinuitet podnosioca zahteva, odnosno vlasnika nezakonito izgrađenog objekta;

8) svi drugi pravni poslovi na osnovu kojih se na nesumnjiv način može utvrditi pravni kontinuitet prometa zemljišta, objekta, odnosno posebnog dela objekta.

Kada je predmet ozakonjenja nadziđivanje, pretvaranje zajedničkih prostorija zgrade u stan ili poslovni prostor ili pripajanje zajedničkih prostorija susednom stanu, kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se izvod iz lista nepokretnosti za zgradu i sve posebne delove zgrade i dokaz propisan odredbama zakona kojim se uređuje održavanje stambenih zgrada o regulisanju međusobnih odnosa između vlasnika nezakonito izgrađenog objekta i skupštine stambene zajednice, osim za prostorije koje su aktom ministarstva odbrane dodeljene kao „nužni smeštaj“.

Ako je pravo svojine na nezakonito izgrađenom objektu upisano u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima, kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se overena kopija rešenja o upisu prava svojine ili izvod iz lista nepokretnosti o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, kao i dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu, kao obavezan deo dokumentacije.

Kada je predmet ozakonjenja objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome postoji pravo susvojine, kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se i pismena saglasnost svih suvlasnika. Međutim, ukoliko je suvlasnik znao ili mogao znati za izgradnju objekta, odnosno izvođenje radova koji su predmet ozakonjenja, ali se u vreme izgradnje tome nije protivio, smatraće se da postoji saglasnost za ozakonjenje, te se u tom slučaju ne dostavlja pismena saglasnost svih suvlasnika.

Kao odgovarajuće pravo na građevinskom zemljištu u postupku ozakonjenja smatra se i pravo svojine ili zakupa na zemljištu ispod objekta, stečeno u skladu sa čl. 70. i 105. ZPI, u delu koji se odnosi na legalizaciju objekata i objekata na koje je primenjivan Zakon o posebnim uslovima.

Kada se kao dokaz o rešenim imovinsko pravnim odnosima, pre donošenja rešenja o ozakonjenju stambene ili stambeno poslovne zgrade koja se sastoji od posebnih fizičkih delova, dostavlja dokaz o sticanju prava svojine na zemljištu ispod objekta, kao odgovarajuće pravo priznaje se i dokaz da je vlasnik stana u nezakonito izgrađenom objektu zaključio ugovor o kupovini i prodaji za udeo na zemljištu, koji je u srazmeri sa površinom posebnog dela u odnosu na ukupnu površinu objekta.

Vlasnik građevinskog zemljišta dužan je da u postupku propisanom ZPI pribavi podatak o ukupnoj tržišnoj ceni za zemljište ispod objekta, uz obavezu da po zahtevu svakog pojedinačnog vlasnika na posebnom delu, odredi udeo na građevinskom zemljištu ispod objekta i tržišnu cenu udela.

Vlasnik građevinskog zemljišta i vlasnik posebnog dela u nezakonito izgrađenom objektu zaključuju ugovor o prodaji udela.

Vlasnici stanova koji ne zaključe ugovor o kupovini udela na način određen ovim zakonom, ne mogu nastaviti postupak ozakonjenja.

Za komunikacione mreže i uređaje i linijske objekte koji se sastoje od podzemnih i nadzemnih vodova sa nosačima voda, ne dostavlja se dokaz o odgovarajućem pravu. Dokaz o odgovarajućem pravu za ove objekte dostavlja se za nadzemne delove objekta, osim vodova.

Vlasnik ovakvog objekta ozakonjenjem stiče pravo svojine na objektu ali ne i na zemljištu iznad ili ispod voda, a vlasnik zemljišta je dužan da omogući nesmetan pristup ovim delovima objekta u cilju održavanja ili u slučaju havarije, a dužan je da vlasniku zemljišta ispod ili iznad voda naknadi eventualnu štetu ako nastane u eksploataciji objekta, u skladu sa propisima kojima je uređeno pitanje naknade štete.

Ako se kao odgovarajuće pravo na zemljištu prilaže ugovor o prenosu prava korišćenja koji je zaključen između tadašnjeg korisnika zemljišta i podnosioca zahteva koji nije sudski overen, po zahtevu podnosioca zahteva, organ nadležan za imovinsko-pravne poslove na čijoj teritoriji se nalazi predmetno zemljište, sprovodi postupak i donosi rešenje o prestanku prava korišćenja dotadašnjeg korisnika i utvrđuje pravo korišćenja u korist podnosioca zahteva, a po pravnosnažnosti tog rešenja, organ nadležan za ozakonjenje objekata ga prihvata kao dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu.

Tehnička dokumentacija

Kada nadležni organ utvrdi da su ispunjeni prethodni uslovi i da postoji odgovarajuće pravo na objektu, odnosno zemljištu, nastavlja postupak pribavljanjem tehničke dokumentacije (član 11. Zakona).

Za objekte na kojima je pravo svojine upisano u skladu sa Zakonom o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, ne sprovodi se postupak propisan ovim zakonom, već nadležni organ, po pribavljanju dokaza o odgovarajućem pravu na objektu odnosno zemljištu, obaveštava podnosioca da uplati taksu za ozakonjenje i po dostavljanju dokaza o uplati, donosi rešenje o ozakonjenju.

U cilju utvrđivanja mogućnosti ozakonjenja, u postupku ozakonjenja pribavlja se izveštaj o zatečenom stanju objekta čiji sastavni deo je i elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađeni objekat. Nakon što nadležni organ utvrdi da su ispunjeni uslovi za ozakonjenje, pre donošenja rešenja o ozakonjenju, vlasnik nezakonito izgrađenog objekta dostavlja i dokaz da je za svoj nezakonito izgrađeni objekat podneo prijavu za utvrđivanje poreza na imovinu, ako se o tome ne vodi službena evidencija a podaci navedeni u poreskoj prijavi moraju odgovarati sadržini tehničkog dokumenta i podacima iz elaborata geodetskih radova koji se dostavljaju u postupku ozakonjenja. Po dostavljanju dokaza o podnetoj poreskoj prijavi, nadležni organ obaveštava podnosioca zahteva o visini takse za ozakonjenje. Nakon što vlasnik objekta dostavi dokaz o plaćenoj taksi za ozakonjenje, nadležni organ izdaje rešenje o ozakonjenju. Visina takse zavisi od klase, površine i namene objekta, kao i načina korišćenja objekta. Ukoliko vlasnik nezakonitog objekta ne dostavi dokaz o plaćenoj taksi u propisanom roku, organ rešenjem odbacuje zahtev a po konačnosti navedenog rešenja, isto dostavlja građevinskoj inspekciji, u roku od tri dana.

Kada je predmet ozakonjenja objekat koji je sagrađen u zaštitnoj zoni objekta javne namene, pre donošenja rešenja o ozakonjenju, vlasnik nezakonito izgrađenog objekta dostavlja i izjavu da se odriče prava na pokretanje sudskog spora po bilo kom osnovu u vezi sa uticajem tog javnog objekta na korišćenje ozakonjenog objekta. Ova odredba je veoma diskutabilna s obzirom da nije moguće unapred se odreći prava na tužbu.

Kada je predmet ozakonjenja objekat za koji se u postupku ozakonjenja pribavlja saglasnost na tehnički dokument u skladu sa zakonom kojim se uređuje zaštita od požara, vreme izgradnje, osim u skladu sa ovim zakonom, utvrđuje se i na način utvrđen propisom kojim se uređuju katastarski premer i katastar nepokretnosti i na osnovu overene izjave investitora kojom pod punom materijalnom, krivičnom i moralnom odgovornošću potvrđuje vreme izgradnje objekta.

Ministar nadležan za poslove građevinarstva je dužan da donese podzakonski akt kojim će se bliže urediti redosled preduzimanja radnji u postupku ozakonjenja.

Kada su u pitanju objekti za koje je podnet zahtev za legalizaciju na osnovu nekog od ranijih zakona, pre pribavljanja tehničke dokumentacije, nadležni organ proverava da li je vlasnik već dostavio dokumentaciju propisanu tada važećim propisima i elaborat geodetskih radova, geodetski snimak, odnosno kopiju plana parcele. Ukoliko jeste, nadležni organ proverava da li sadržina te tehničke dokumentacije odgovara sadržini propisanoj za izveštaj o zatečenom stanju objekta, u skladu sa ovim zakonom.

Ako sadržina tehničke dokumentacije dostavljene u ranije vođenom postupku legalizacije, odgovara po sadržini izveštaju o zatečenom stanju objekta, propisanim ovim zakonom, nadležni organ to konstatuje i ranije dostavljeni dokument priznaje kao izveštaj o zatečenom stanju objekta, u smislu ovog zakona.

Za objekte koji su provedeni u grafičkoj bazi katastra nepokretnosti, umesto elaborata geodetskih radova dostavlja se kopija plana sa upisanom visinom slemena, overena od strane ovlašćene geodetske organizacije.

Kada je predmet ozakonjenja zgrada koja se sastoji od posebnih fizičkih delova, elaborat se izrađuje za zgradu i sve posebne fizičke delove zgrade.


Takse

Kada nadležni organ utvrdi da postoji mogućnost ozakonjenja, obaveštava vlasnika nezakonito izgrađenog objekta da u roku od 15 dana od dana dostavljanja obaveštenja plati taksu za ozakonjenje u iznosu od:

5.000 dinara za porodični objekat ili stan korisne površine do 100 m2, za pomoćne i ekonomske objekte, proizvodne i skladišne objekte.

15.000 dinara za porodične stambene objekte i stanove korisne površine od 100 m2 do 200 m2

20.000 dinara za porodične stambene objekte i stanove korisne površine od 200 m2 do 300 m2

50.000 dinara za porodične stambene objekte korisne površine preko 300 m2

250.000 dinara za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine do 500 m2 i komercijalne objekte do 500 m2

500.000 dinara za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine od 500 m2 do 1000 m2 i komercijalne objekte od 500 m2 do 1000 m2

1.000.000 dinara za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine od 1000 m2 do 1500 m2 i komercijalne objekte od 1000 m2 do 1500 m2.

3.000.000 dinara za stambene i stambeno poslovne objekte namenjene tržištu koji se sastoje od više stanova i drugih posebnih delova, korisne površine preko 1500 m2 i komercijalne objekte preko 1500 m2

Taksa za ozakonjenje ne plaća se za ozakonjenje objekata organa, organizacija i institucija Republike Srbije, organa i organizacija autonomnih pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave, organizacija obaveznog socijalnog osiguranja, ustanova osnovanih od strane Republike Srbije, autonomnih pokrajina, odnosno jedinica lokalne samouprave, crkava i verskih zajednica, registrovanih u skladu sa zakonom kojim se uređuju crkve i verske zajednice, Crvenog krsta Srbije i diplomatsko-konzularnih predstavništava drugih država, pod uslovom uzajamnosti.

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture dalo je mišljenje Broj: službeno od 29. februara 2016. godine, u kome navodi da će se za nezakonito izgrađene objekte, korisne površine do 100 m2, čiji je vlasnik ili član njegovog porodičnog domaćinstva preduzetnik i obavlja delatnosti bliže određene ovim mišljenjem, utvrđivati i naplaćivati taksa za ozakonjenje u iznosu od 5000.00 dinara. Odredbe ovog mišljenja odnose se na objekte u kojima se obavlja jedna od sledećih delatnosti: štopovanje tkanina, presvlačenje dugmadi, popravka kišobrana, popravka ortopedskih pomagala, popravka naliv-pera i patent-olovki, herihteri, drvomodelari, duboresci, popravka muzičkih instrumenata, plisiranje, oštrači, bačvari, jorgandžije, kolari, potkivači, vunovlačari, rukavičari, opančari, četkari, papudžije, domaća radinost, stari zanati, frizeri, časovničari, optičari, obućari, krojači, bravari, firmopisci, pečatoresci, uzgajivači cveća, proizvodnja loznovoćnih i drugih sadnica i kalemova, auto-mehaničari, auto-limari, auto-električari, vulkanizeri i slično, TV i elektro-mehaničari, precizni mehaničari, električari, vodoinstalateri, pranje i peglanje rublja, hemijsko čišćenje i bojenje, pedikirsko-manikirske i kozmetičarske usluge, fotografi, voskari, zlatari, kamenoresci, plastičari, metalostrugari, pekari, proizvođači testenina, poslastičari, uslužno rezanje građe, stolari, stakloresci, modni krojači i druge slične delatnosti.

Ovo mišljenje se ne primenjuje na objekte u kojima se pružaju intelektualne usluge, ugostiteljska i trgovačka delatnost.

Ministarstvo je takođe dalo i mišljenje Broj: 011-00-00630/2016-07 od 21. oktobra 2016. godine, da ukoliko se na jednoj katastarskoj parceli nalazi više pomoćnih objekata i svi pripadaju istom vlasniku, za sve pomoćne objekte se plaća jedinstvena taksa u iznosu od 5000.00 dinara.

Ako je vlasnik nezakonito izgrađenog pomoćnog ili ekonomskog objekta/objekata lice sa invaliditetom, samohrani roditelj ili korisnik socijalne pomoći, u tom slučaju ova lica ne plaćaju taksu za ozakonjenje.

Ako vlasnik nezakonito sagrađenog objekta ne dostavi dokaz o plaćenoj taksi u propisanom roku, nadležni organ će rešenjem odbaciti zahtev.

Protiv rešenja o odbacivanju može se podneti žalba u roku od 15 dana od dana dostavljanja. Ukoliko je rešenje o odbacivanju donelo ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva ili nadležni organ autonomne pokrajine, nije dozvoljena žalba, ali se u roku od 30 dana od dana dostavljanja može tužbom pokrenuti upravni spor. Po konačnosti rešenja o odbacivanju nadležni organ ga u roku od tri dana dostavlja građevinskoj inspekciji.

Po dostavljanju dokaza da je plaćena taksa za ozakonjenje, nadležni organ u roku od osam dana izdaje rešenje o ozakonjenju.

Rešenje o ozakonjenju objekta izdaje ministarstvo nadležno za poslove građevinarstva, odnosno nadležni organ autonomne pokrajine, odnosno jedinice lokalne samouprave, po sprovedenom postupku, kada utvrdi da nezakonito izgrađeni objekat ispunjava propisane uslove za korišćenje i druge uslove propisane ovim zakonom.

Rešenje o ozakonjenju, pored podataka propisanih zakonom, obavezno sadrži i:

konstataciju da se tim rešenjem vrši ozakonjenje nezakonito izgrađenog objekta, dela objekta, odnosno nezakonito izvedenih radova, naziv, odnosno ime i prezime vlasnika objekta kome se izdaje rešenje o ozakonjenju, sa naznakom sedišta, odnosno adrese, podatke o objektu koji je predmet ozakonjenja, sa osnovnim podacima o njegovoj nameni, vrsti, gabaritu, spratnosti, neto i BRGP i oznaku lokacije na kojoj se nalazi (katastarska parcela, katastarska opština, ulica i kućni broj ako je određen, opština, odnosno grad), ime, prezime i broj licence preduzetnika ili naziv privrednog društva, odnosno drugog pravnog lica, koje je izradilo izveštaj o zatečenom stanju objekta i ime, prezime i broj licence odgovornog projektanta, odnosno odgovornog izvođača radova, konstataciju da je izveštaj o zatečenom stanju objekta sa elaboratom geodetskih radova sastavni deo rešenja o ozakonjenju, dokaz o plaćenoj taksi za ozakonjenje.

Sastavni deo rešenja o ozakonjenju je i popis i opis objekata koji se ozakonjuju uz glavni objekat, ako postoje, kao i podatak o stepenu završenosti objekta.

Rešenje o ozakonjenju objekta koji je sagrađen u zaštitnoj zoni objekta javne namene sadrži i konstataciju da je dostavljena overena izjava vlasnika ozakonjenog objekta da se odriče prava na pokretanje sudskog spora po bilo kom osnovu u vezi sa uticajem tog javnog objekta na korišćenje ozakonjenog objekta.

Kada je predmet ozakonjenja stambena ili stambeno poslovna zgrada koja se sastoji od više posebnih fizičkih delova (stanova, poslovnog prostora, garaža i dr.) za koju se ne može utvrditi investitor, ali postoje podneti zahtevi za ozakonjenje posebnih delova u skladu sa ovim zakonom, nadležni organ donosi rešenje o ozakonjenju stambene zgrade, koje obavezno sadrži specifikaciju svih posebnih delova zgrade.

Pre donošenja ovog rešenja, dostavlja se dokaz o odgovarajućem pravu na građevinskom zemljištu. Po pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju zgrade, nadležni organ rešava po zahtevima za ozakonjenje posebnih delova zgrade.

U ovom slučaju, taksa za ozakonjenje se plaća prilikom ozakonjenja svakog posebnog dela zgrade a ne za celu zgradu.

Protiv rešenja se može izjaviti žalba u roku od 15 dana, a ako je rešenje donelo nadležno ministarstvo, odnosno nadležni organ autonomne pokrajine, može se tužbom pokrenuti upravni spor u roku od 30 dana od dana dostavljanja rešenja.

Pravnosnažno rešenje nadležni organ dostavlja u roku od tri dana nadležnoj građevinskoj inspekciji.

Nadležni organ je dužan da vodi službenu evidenciju o pokrenutim postupcima za ozakonjenje iz svoje nadležnosti, kao i o izdatim rešenjima o ozakonjenju i da ih objavljuje u elektronskom obliku na svojoj internet strani.

Ovi podaci se objavljuju i na digitalnoj platformi nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka.

Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra, formirao je evidenciju objekata koji nisu upisani u katastar nepokretnosti uz pomoć koje će nadležno ministarstvo imati uvid u podatke o postupku ozakonjenja što će omogućiti adekvatan nadzor nad sprovođenjem Zakona ali i pružanje pomoći svim nadležnim organima, ukoliko se ukaže potreba za tim. Evidencija neupisanih objekata dostupna je i na digitalnoj platformi nacionalne infrastrukture geoprostornih podataka počev od 1. januara 2019. godine.

Upis prava svojine

Nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja elaborat geodetskih radova i primerak pravnosnažnog rešenja o ozakonjenju organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra, u roku od tri dana od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju.

Ako je predmet upisa prava svojine objekat izgrađen u zaštitnoj zoni objekta javne namene, nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra i izjavu vlasnika da se odriče prava na pokretanje sudskog spora, u roku od tri dana od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju. Izjava o odricanju upisuje se u evidenciju katastra nepokretnosti u vidu zabeležbe, sa rokom važenja upisa sve dok postoji predmetni objekat i nije vezan za promenu vlasništva na objektu.

Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta.

Za upis prava svojine po osnovu ozakonjenja, kao i za utvrđivanje kućnog broja, ne plaća se administrativna taksa određena zakonom kojim se uređuju administrativne takse.

Nadležni organ po službenoj dužnosti, u roku od tri dana od dana konačnosti rešenja kojim se odobrava ozakonjenje objekta ili dela objekta, dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra predlog za brisanje zabeležbe zabrane otuđenja.

Po pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju, po zahtevu lica koja su upisala pravo svojine na objektu na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, briše se zabeležba u listu nepokretnosti da je svojina stečena na osnovu Zakona o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole.

Rušenje objekta

Rušenje nezakonito izgrađenog objekta sprovodi se na osnovu konačnog rešenja o ozakonjenju kojim se odbija ili odbacuje zahtev za ozakonjenje. Konačnim rešenjem kojim se odbacuje ili odbija zahtev za ozakonjenje, stiču se uslovi za rušenje nezakonito izgrađenog objekta, odnosno dela objekta.

Rešenje kojim se odbija ili odbacuje zahtev za ozakonjenje nadležni organ dostavlja građevinskoj inspekciji u roku od tri dana od konačnosti tog akta.

Ako rešenje o rušenju nije doneto, građevinski inspektor je dužan da odmah a najkasnije u roku od tri dana od dana prijema rešenja kojim se odbija ili odbacuje zahtev za ozakonjenje, donese rešenje o rušenju nezakonito izgrađenog objekta, odnosno dela objekta.

Kada se radi o objektu za koji nije moguće izvršiti rešenje o rušenju, građevinski inspektor je dužan da tu činjenicu konstatuje u rešenju o rušenju, koje u roku od tri dana dostavlja organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra i nadležnom organu lokalne poreske administracije.

Po prijemu ovog rešenja, organ nadležan za poslove državnog premera i katastra upisuje zabeležbu zabrane otuđenja.

Po pravnosnažnom okončanju postupka kojim se vrši ozakonjenje nezakonito izgrađenog objekta, građevinski inspektor donosi zaključak o obustavi postupka izvršenja rešenja o rušenju.

Upis zabeležbe zabrane otuđenja objekata u postupku ozakonjenja

Nadležni organ za ozakonjenje je dužan da za sve objekte koji su u postupku ozakonjenja po službenoj dužnosti dostavi organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra potvrdu da je objekat u postupku ozakonjenja, u cilju upisa zabrane otuđenja za te objekte u vidu zabeležbe, u roku od šest meseci od dana stupanja na snagu ovog zakona.

Postavlja se pitanje kako upisati zabeležbu zabrane otuđenja za one objekte koji nisu upisani u katastar imajući u vidu da je odredbom člana 83. Zakona o državnom premeru i katastru („Sl. glasnik RS“, br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 – odluka US, 96/2015, 47/2017 – autentično tumačenje, 113/2017 – dr. zakon, 27/2018 – dr. zakon i 41/2018 – dr. Zakon – dalje: ZDPK), propisano da su opšti uslovi za upis stvarnih prava, predbeležbe i zabeležbe u katastar nepokretnosti postojanje: upisane nepokretnosti, upisanog prethodnika i isprave za upis.

Stavom 2. ovog člana propisano je da opšti uslovi uvek moraju biti ispunjeni, osim ako je zakonom drukčije određen uslov i osnov upisa.

Prema mišljenju Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture br. 952-01-00016/2019-01 od 29. januara 2019. godine, za nezakonito izgrađene objekte koji nisu upisani u katastar nepokretnosti, zabeležbu zabrane otuđenja je potrebno upisati na parceli na način da se u katastru učini vidljivim da se na parceli nalazi nezakonito izgrađen objekat, a prema podacima dobijenim u potvrdi organa nadležnog za ozakonjenje. Ovaj način upisa zabeležbe zabrane otuđenja potrebno je vršiti samo za nezakonito izgrađene objekte, odnosno delove objekta koji nisu upisani u katastar nepokretnosti.

U mišljenju se dalje navodi da je Zakon lex specialis u odnosu na ZDPK, pa će se kao jedno od osnovnih načela prava, primenjivati odredbe posebnog propisa, ukoliko su odredbe opšteg i posebnog propisa u međusobnoj koliziji.

Ozakonjenje objekata izgrađenih na poljoprivrednom zemljištu

Prema mišljenju Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Broj: 011-00-00632/2016-07 od 21. oktobra 2016. godine, nezakonito izgrađeni objekti izgrađeni na poljoprivrednom zemljištu mogu biti predmet ozakonjenja ako ispunjavaju uslove propisane Zakonom i Zakonom o poljoprivrednom zemljištu („Sl. glasnik RS“, br. 62/2006, 65/2008 – dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 – dr. zakon), odnosno ako ispunjavaju sve uslove propisane za izdavanje rešenja o izgradnji u redovnom postupku pribavljanja potrebnih akata za izgradnju objekata, u skladu sa ZPI.

Priključenje na infrastrukturu

Ako objekat koji je privremeno priključen na elektroenergetsku mrežu, gasnu mrežu i mrežu elektronskih komunikacija ili mrežu daljinskog grejanja, vodovod i kanalizaciju, ne bude ozakonjen, građevinski inspektor je dužan da bez odlaganja, a najkasnije u roku od tri dana po dobijanju rešenja kojim se odbija ili odbacuje zahtev za ozakonjenje, primerak tog akta dostavi javnom preduzeću, javnom komunalnom preduzeću, privrednom društvu ili preduzetniku koji je privremeno priključio objekat na svoju mrežu, odnosno infrastrukturu.

Javno preduzeće, javno komunalno preduzeće, privredno društvo ili preduzetnik dužno je da u roku od 30 dana od prijema rešenja o rušenju, isključi objekat sa mreže odnosno infrastrukture na koju je privremeno priključen.

Ukoliko javno komunalno preduzeće, privredno društvo ili drugo pravno lice priključi na mrežu ili infrastrukturu objekat koji je u postupku ozakonjenja, kazniće se novčanom kaznom za privredni prestup.

Rok za ozakonjenje

Ukoliko u roku od pet godina od dana stupanja na snagu Zakona objekat koji je predmet ozakonjenja ne bude ozakonjen (6. novembar 2023. godine), nadležni organ doneće rešenje kojim se zahtev odbija.

Ako se objekat za koji nije doneto rešenje o ozakonjenju koristi za obavljanje privredne ili druge delatnosti koja iziskuje/podrazumeva boravak ili okupljanje većeg broja ljudi, a naročito ako se koristi za ugostiteljske delatnosti ili upotrebljava kao ugostiteljski objekat, nadležni organ doneće rešenje o zabrani korišćenja tog objekta, ako u roku od pet godina od dana stupanja na snagu ovog zakona nadležni organ ne izda rešenje o ozakonjenju za predmetni objekat. Zabrana traje do rušenja tog objekta.

Iz svega napred iznetog može se zaključiti da i pored velike želje da se postupak ozakonjenja ubrza, suštinski problemi nisu rešeni a pojedine odredbe mogu prouzrokovati pravnu nesigurnost.

Zaključak – sumirano

Šta je ozakonjenje objekata?

Trenutno važećim Zakonom o ozakonjenju objekataiz 2015. godine pojam ozakonjenja nije definisan, kao što je prethodnim zakonom definisan pojam legalizacije. Prethodni zakon legalizaciju definiše kao naknadno izdavanje građevinske i upotrebne dozvole za objekat ili deo objekta koji je izgrađen, rekonstruisan ili dograđen bez građevinske dozvole, odnosno koji se koristi bez upotrebne dozvole. Sa druge strane, tumačeći zakon o ozakonjenju možemo zaključiti da ozakonjenje objekata predstavlja naknadno odobrenje izvedenih radova za objekat ili deo objekta koji je izgrađen, rekonstruisan ili dograđen bez građevinske dozvole, odnosno koji se koristi bez upotrebne dozvole. Dakle, isto što i legalizacija, samo malo drugačije.

U čemu je razlika? Postupkom legalizacije naknadno se dobijala građevinska ili upotrebna dozvola, što je dalje omogućavalo upis u katastar nepokretnosti po redovnoj proceduri. Upotrebna dozvola garantuje sigurnost korišćenja objekta, što je bilo omogućeno legalizacijom. Ozakonjenjem se, sa druge strane, ne dobija naknadno ni građevinska, niti upotrebna dozvola, već se samim rešenjem o ozakonjenju stiče uslov za upis u registar katastra nepokrentnosti. Time se nelegalno izgrađen objekat ubacuje u legalne tokove, kao da je izgrađen na legalan način. Krajnji rezultat je isti u oba postupka, ali uz pojednostavljenu proceduru na strani ozakonjenja i bitno smanjene troškove.

Član 2. Zakona o ozakonjenju propisuje da ozakonjenje predstavlja javni interes za Republiku Srbiju. Naime, krajnji cilj ovog zakona jeste da se stane na kraj bespravnoj gradnji ozakonjenjem velikog broja nelegalno izgrađenih objekata i zaustavljanjem dalje izgradnje objekata bez građevinske dozvole, što predstavlja javni interes i višestruku korist za Republiku Srbiju. To konkretno znači da osim podnošenja zahteva, podnosilac ne može da upravlja tim zahtevom, odnosno zahtev ne može da se povuče. Jednom započet postupak ne može biti obustavljen voljom podnosioca, već može biti okončan jedino rešenjem organa nadležnog za poslove ozakonjenja. 

Postupak ozakonjenja

Prema Zakonu o ozakonjenju objekata zahtev za ozakonjenje je bilo moguće podneti do 29.01.2016. godine. Takođe, smatra se da su podneti zahtevi ukoliko je objekat vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine. Provera vidljivosti na satelitskom snimku obavezna je za sve objekte koji su predmet ozakonjenja. Proveru postojanja objekta na satelitskom snimku vrši organ nadležan za poslove ozakonjenja, a satelitski snimak mora biti dostupan na uvid građanima u elektronskom obliku. Svi objekti izgrađeni bez izdatog rešenja o građevinskoj dozvoli ili rešenja o odobrenju izvođenja radova posle 27.11.2015. godine nisu predmet ozakonjenja i nadležni građevinski inspektor za te objekte donosi rešenje o rušenju, u skladu sa Zakonom o planiranju i izgradnji.

Izmenama Zakona o ozakonjenju iz 2018. godine postupak ozakonjenja počinje kada organ nadležan za poslove državnog premera i katastra dostavi obaveštenje o vidljivosti objekta na satelitskom snimku organu nadležnom za poslove ozakonjenja. Nakon pokretanja postupka nadležni organ ispituje ispunjenost uslova za ozakonjenje. Prvi korak postupka je izveštaj o zatečenom stanju. Sastavni deo izveštaja o zatečenom stanju je stepen završenosti objekta. Predmet ozakonjenja mogu biti samo objekti koji imaju formiran konstruktivni sklop (završeni grubi radovi, odnosno objekat poseduje noseće elemente – temelje, armirane stubove, krovnu konstrukciju). Takođe, objekat mora biti usklađen sa važećim planskim dokumentom u pogledu namene i spratnosti. Predmet ozakonjenja ne mogu biti objekti koji su izgrađeni na zemljištu koje nije podobno za građenje ili objekti koji su izgrađeni od materijala koji ne garantuju trajnost i sigurnost objekta. Nadležni organ, kao prethodno pitanje, ispituje da li je nezakonito izgrađen objekat bio predmet legalizacije u skladu sa ranije važećim propisima i da li je doneto rešenje kojim se odbija zahtev za legalizaciju, a koje je pravnosnažno u upravnom postupku. Po utvrđivanju ispunjenosti prethodnih uslova, utvrđuje se postojanje pravnog osnova vlasnika nezakonito izgrađenog objekta, dostavlja se elaborat izvedenih radova i nakon plaćanja takse donosi se rešenje o ozakonjenju, čime bespravan objekat postaje legalan.

Ono što je još jedna olakšica novog zakona jeste obaveza nadležnog organa za ozakonjenje da po službenoj dužnosti prosledi Rešenje o ozakonjenju katastru nepokretnosti, koji pravo svojine na objektu upisuje u javnu evidenciju. Član 36. stav 4. Zakona o ozakonjenju propisuje da se za upis prava svojine po osnovu rešenja o ozakonjenju ne plaća taksa.

Ozakonjenje objekata građenih na zemljištu u javnoj svojini

U situacijama kada je nezakonito izgrađen objekat na zemljištu u javnoj svojini, nakon pokretanja postupka ozakonjenja, neophodno je pokrenuti postupak za određivanje zemljišta za redovnu upotrebu[6]. Određivanje zemljišta za redovnu upotrebu je kompleksan postupak i propisan je nedovoljno jasnim odredbama. Za detaljniju analizu i razumevanje ovog postupka potrebno je mnogo više prostora, te iz tog razloga u ovom tekstu će biti date samo osnovne informacije.

Postupak se pokreće zahtevom za određivanje zemljišta za redovnu upotrebu objekta u posebnim slučajevima i podnosi ga vlasnik objekta organu jedinice lokalne samouprave nadležnom za imovinsko – pravne odnose. U postupku je moguće otkupiti zemljište koje se nalazi ispod objekta, neposrednom pogodbom. Na predmetnom zemljištu se formira katastarska parcela, koja mora biti formirana pre donošenja Rešenja o ozakonjenju. Po rešavanju pitanja utvrđivanja zemljišta za redovnu upotrebu i sticanja prava svojine na zemljištu u javnoj svojini, na kome se nalazi nelegalno izgrađen objekat, nastavlja se postupak ozakonjenja po redovnom postupku.

Da li je moguće prodati nepokretnost koja nije ozakonjenja?

Prodaja objekata koji nisu ozakonjeni više nije moguća. Izmenama Zakona o ozakonjenju objekata iz 2018. godine uvedena je odredba koja je izazvala najburnije reakcije stanovništva. Samostalnim članom 28. propisana je obaveza nadležnog organa da u roku od 6 meseci od stupanja na snagu ovog zakona dostavi organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra potvrdu da je objekat u postupku ozakonjenja, kako bi se na nepokretnosti upisala zabeležba zabrane otuđenja objekta dok se postupak ozakonjenja ne završi. Za objekte izgrađene bez građevinske dozvole ili rešenja o odobrenju izvođenja radova nakon 27.11.2015. godine, zabeležba zabrane otuđenja je trajna i ti objekti ne mogu biti prometovani, već će biti srušeni.

Kao što je slučaj sa svakim pokušajem zakonodavca da novim zakonskim propisima ispravi prošlovekovne propuste i nepravde nanete savesnim građanima i ovaj je pretrpeo brojne kritike na račun pravičnosti. Zakon kojim se gase požari iz prošlosti, ne može biti oličenje pravičnosti i moralni putokaz budućim naraštajima. Međutim, uprkos kritikama i nedostacima, od ovog zakona se ipak mnogo očekuje. Vreme će pokazati da li su ta očekivanja opravdana i da li će se najliberalniji među legalizacijskim zakonima konačno izboriti sa višedecenijskim problemom bespravne gradnje.

Advokat Zoran J. Minić

lawofficeminic@gmail.com

Related Posts

Leave a Reply