Заједнички делови зграде – правни статус заједничких просторија и начин располагања овим деловима стамбене зграде

Заједнички делови зграде су делови који не представљају посебан или самостални део зграде, који служе за коришћење посебних или самосталних делова, односно згради као целини, као што су: заједнички простори (степениште, улазни простори и ветробрани, заједнички ходник и галерија, тавански простор, подрум, бицикларница, сушионица за веш, заједничка тераса и друге просторије намењене заједничкој употреби власника посебних или самосталних делова зграде и др.), заједнички грађевински елементи, као и заједничке инсталације, опрема и уређаји, ако не представљају саставни део самосталног дела зграде и не чине саставни део посебног дела зграде, односно не представљају део инсталација, опреме и уређаја који искључиво служи једном посебном делу.

Важећа правна регулатива о заједничким просторијама у стамбеној згради није уједначена. То доводи до различитог тумачења како код претварања заједничких просторија у стан у раније изграђеним објектима, тако и у објектима у изградњи. Такође, до различтог тумачења може доћи и у погледу ко је носилац, и у ком обиму, права и обавеза код инвестиционог и редовног одржавања стамбене зграде, па је у том смислу потребно не само уједначавање регулативе, већ и усклађивање са уставним начелима.

Према Закону о основама својинско-правних односа, право својине на посебном делу зграде може постојати на стану, пословној просторији или гаражи, односно гаражном месту. На заједничким деловима зграде и уређајима у згради власници посебних делова зграде имају право заједничке недељиве својине. Ово право се преноси, уз право својине на посебном делу зграде, као акцесорно право.

Законом о својини на деловима зграда направљена је разлика између вишестамбених зграда и породичних стамбених зграда, тако да на заједничким деловима вишестамбених зграда као целини, сви сопственици посебних делова имају трајно право коришћења, док делови породичне стамбене зграде који служе згради као целини, јесу заједничка недељива својина свих сопственика посебних делова.

Овакво разликовање имало је своје оправдање у време када ја на становима као посебним деловима вишестамбене зграде постојало станарско право, односно право трајног закупа, са другачијим правним режимом од права својине. Доношењем Закона о становању којим је прописана могућност откупа и преласка станарског права, односно права трајног закупа у право својине, прописи који третирају заједничке делове вишестамбене зграде као трајно право коришћења у супротности су са природом права својине, као једног од основних Уставом гарантованих грађанских права, тако да се практично ради о делимично извршеној приватизацији у стамбеној области.

Закон о одржавању стамбених зграда, регулишући право управљања стамбеном зградом, даје овлашћење скупштини зграде да може донети одлуку о претварању заједничких просторија у стан или пословни простор, сагласношћу власника станова, односно других посебних делова зграде којима припада више од половине укупне површине станова и других посебних делова зграде, чиме се ограничава право својине и долази до правне несигурности. Према Закону заједнички делови зграде су заједнички простори степениште, улазни простори и ветробрани, заједнички ходник и галерија, тавански простор, подрум, бицикларница, сушионица за веш и др., као и заједничке инсталације, опрема и уређаји, ако не представљају део самосталног дела зграде, односно ако не представљају опрему и уређаје који служе једном посебном делу. Заједнички делови зграде могу се користити само у складу са њиховом наменом, па се у том смислу осим отирача испред улаза у стан или пословну просторију не би смеле држати ствари које директно не служе намени посебног дела зграде.Међутим, уколико постоје услови станари се могу договорити о коришчењу тих просторија, нпр. задржање цвећа у ходнику и на степеништу, који нису у супротности са кућним редом.

Сходно важећем Закону власници станова имају право својине над овим деловима зграде, односно право располагања овим просторијама, у смислу доградње, надзидавања, припајања или претварања намене, о чему одлучују двотречинском већином укупног броја власника. Пренамена се врши на основу Уговора у писменој форми између стамбене заједнице и трећег лица и мора бити оверена код Јавног бележника. Наиме, закон даје шансу да се добрим одржавањем и управљањем стамбене заједнице стекне и додатни новац за власнике посебних делова зграде, односно за повећање заједничког фонда који се може употребити за боље уређење и даље одржавање.

Да ли је оправдан захтев инвеститора да се одрекнете заједничких просторија?

Као што сам раније написао, располагање заједничким деловима зграде је могуће и то се чини преносом права својине над заједничким деловима зграде у циљу доградње, надзидавања, припајања или претварања. Законом је прописан начин одлучивања о располагању заједничким деловима зграде, о чему одлучују власници посебних делова, односно стамбена заједница. Располагање се врши на основу уговора између стамбене заједнице и лица које стиче право над делом заједничких делова.

Све је чешћа пракса инвеститора да приликом продаје станова у самом уговору о продаји захтевају од купца да се одрекне права на коришћење заједничких делова зграде. Поред тога, инвеститори захтевају и сагласност купца којом дозвољава инвеститору да слободно управља и користи заједничке просторије које се налазе у дворишном, подрумском, сутеренском, кровном и таванском простору зграде, да мења њихову намену и да их реконструише, као и да може постављати рекламни, расветни и други материјал и опрему, попут лога комплекса или лога инвеститора. На тај начин купци дају инвеститору сагласност да изврши пренамену заједничких простора у стамбени или пословни простор или припајање постојећим становима, те да истим слободно располаже и упише право својине у катастру непокретности. Неретко се захтева од купаца да се одрекну и права коришћења дела дворишта.

На тај начин инвеститори стичу могућност да заједничке делове заузму, изграде, претворе у стамбени или други простор или припоје постојећем простору. Тиме се инвеститорима отвара могућност за додатно искоришћавање простора и остваривање додатног профита. Оно што је важно је да такве измене не смеју да утичу на функционалност и сигурност објекта.

Приликом куповине стана од инвеститора грађани морају да буду свесни да је инвеститор тај који поставља услове за продају и да је простор за преговарање и исходовање повољнијих услова доста сужен. Купци најчешће пристају на све услове и обавезе које инвеститор захтева. Зато је добронамеран савет купцима да се добро информишу о свим детаљима, да не штеде време и пажњу, захтевају све важне податке и консултују се са својим адвокатом и агентом за промет непокретности. Решавање стамбеног питања је једно од најсрећнијих, али истовремено и најстреснијих животних догађаја. Нарочито јер се ради о великом улагању уз стамбене кредите и кеш кредите на изузетно дуг рок отплате. Зато је опрез изузетно важан. Нема једноставних и брзих решења за значајне и велике одлуке! Нико вас не може довољно добро заштитити, ако сами не предузмете мере ради своје заштите.

Откуп заједничких просторија

Заједничке просторије стамбене зграде се могу откупити под следећим условима који су изричито регулисани Законом о одржавању стамбених зграда. 

Први услов је да Скупштина стамбене зграде донесе одлуку да се предметне заједничке просторије претворе у стан, ако су за то испуњени услови по прописима о планирању и уређењу простора и изградњи објеката.

Ова одлука  се  може  донети  сагласношћу  власника  станова односно других посебних делова зграде којима припада више од половине укупне површине станова и других посебних делова зграде. 

После доношења ове одлуке потребно је да Скупштина стамбене зграде склопи уговор о уступању права претварања заједничких просторија у стан са одређеним лицем. То може бити власник стана или треће лице. Тај уговор се оверава у суду и њиме се регулише под којим се условима даје на коришћење заједнички део зграде, податке о згради, податке о радовима, права и обавезе инвеститора и зграде, рокове за завршетак извођења радова, рокове за прикључење на инсталације у згради итд. 

У име зграде овај уговор потписује председник Скупштине зграде. 

Ово је једини начин да се заједничке просторије зграде претворе у стан и да се одређено лице укњижи као    власник новонасталог стана. 

Сагласност власника станова односно других посебних делова зграде којима припада више од половине укупне површине станова и других посебних делова зграде односи на садашње власнике, а не бивше власнике, тако да је потребно прибавити сагласност садашњих власника. 

С обзиром на наведено о претварању заједничких просторија у стан не одлучује ни суд ни општина већ искључиво Скупштина стамбене зграде под наведеним условима.

Закључак

Заједнички делови зграде могу да се користе само у складу са њиховом наменом, па се у том смислу осим отирача испред улаза у стан или пословну просторију не би могле држати ствари које директно не служе намени посебног дела зграде.

Међутим, коришћење заједничких делова зграде детаљно се може уредити правилима о међусобним односима власника посебних делова у стамбеној заједници који једногласном одлуком доносе сви власници посебних делова зграде па је том приликом могуће одредити да се у заједничким просторијама зграде, (уколико су степениште и ходник довољно пространи) и, може држати цвеће у одговарајућим посудама и сл.

Ипак, потребно је водити рачуна да Правила власника којима се прописује и кућни ред зграде, не смеју бити у супротности са општим правилима кућног реда која доноси јединица локалне самоуправе.

Адвокат Зоран Ј. Минић

lawofficeminic@gmail.com

Related Posts

Leave a Reply