Закон о облигационим односима свој 644. члан посвећује пројектану грађевине и извођачу грађевинских радова, тачније њиховој одговорности. Они одговарају за недостатке који ремете солидност грађевине, а воде порекло из пројектно-техничке документације, односно из грађевинских радова. Солидност се сматра јединством неколиких особина грађевинског објекта и његових делова: уравнотежености, чврсте везаности за тло, чврсте везаности делова објекта за носећу конструкцију и издржљивост под уобичајеним тежинама. Језичким тумачењем самог члана 644 не сазнаје се много о правној природи ове одговорности, осим њеног ороченог трајања (10 година од примопредаје радова). Питања њеног порекла, правног односа пројектанта и извођача радова (унутрашњи однос), као и положаја гаранта према наручиоцу радова и сваком каснијем стицаоцу грађевине (спољашњи однос) не налазе своје одговоре у закону.
Наш пропис који нормира уговор о грађењу је Закон о облигационим односима. Међутим, у делу у којем регулише уговор о грађењу, ЗОО не садржи посебне одредбе о одговорности извођача за недостатке грађевине, па се ово питање решава посредно, применом правила уговора о делу, а код одговорности извођача за квалитет употребљеног материјала и опреме, сходно се примењују и правила уговора о продаји. При томе, нарочиту важност имају Посебне узансе о грађењу које садрже систематизоване пословне обичаје из области грађевинарства.
Извођач има обавезу да уговорене радове изведе на начин и у роковима који су одређени уговором, прописима и правилима грађевинске струке. Његова одговорност за квалитет радова је професионална и, према томе, пооштрена. То значи да се од извођача очекују резултати који одговарају раду доброг стручњака (облигација циља).
Извођач гарантује да су изведени радови у време примопредаје у складу са уговором, прописима и правилима струке и да немају мана које онемогућавају или умањују њихову вредност или њихову подобност за редовну употребу, односно употребу одређену уговором.
Уколико у току гарантног рока наступи гарантни случај, тј. појаве се недостаци грађевине, наступа одговорност извођача као последица повреде његове основне обавезе да радове изведе леге артис и преда их наручиоцу без мана. Та се одговорност различито конституише у зависности од тога да ли је реч о видљивим или о скривеним манама.
Одговорност извођача за видљиве недостатке
Одговорност извођача за квалитет изведених радова након предаје грађевинског објекта наручиоцу уређена је правилима која важе за уговор о делу. Примена тих правила на односе из уговора о грађењу значи да је наручилац дужан да прегледа завршени грађевински објекат, односно изведене радове чим је то према редовном току ствари могуће и о нађеним недостацима без одлагања обавести извођача. Преглед се врши у поступку примопредаје изграђеног објекта када наручилац мора приговорити извођачу на све видљиве недостатке (оне који се обичним прегледом могу установити) и истаћи захтев за њиховим уклањањем.
Уколико наручилац на позив извођача да прегледа и прими радове, то не учини без оправданог разлога, сматра се да је исте преузео без приговора. Иста претпоставка важи и у случају када је наручилац почео да користи изведене радове или њихов део пре примопредаје. С друге стране, не може се узети да је изграђени објекат преузет самим тим што су, према грађевинском дневнику, радови на њему окончани. Преузимање је, по правилу, формални акт, и то се преузимање има утврдити. Могло би се узети да је преузимање извршено и без формалног преузимања само ако је извођач по окончању радова затражио технички преглед и преузимање, а то без његове кривице није уследило. Према томе, након извршене примопредаје, наручилац не може захтевати од извођача отклањање недостатака у примљеним радовима који су се могли уочити обичним прегледом.
О примопредаји грађевинског објекта саставља се записник у којем се нарочито констатује да ли су радови изведени по уговору, прописима и правилима струке, да ли квалитет изведених радова одговара уговореном квалитету, односно које радове извођач треба о свом трошку да доради, поправи или поново изведе, у ком року то треба да учини и о којим питањима техничке природе није постигнута сагласност између овлашћених представника уговарача. Ако се у записник о примопредаји обострано констатује да извођач треба о свом трошку да доради, поправи или поново изведе поједине радове, извођач је дужан да одмах приступи извођењу тих радова. У супротном, наручилац може да ангажује друго лице да, на терет извођача, уклони утврђене недостатке.
Но, када изграђени објекат има такав недостатак који га чини неупотребљивим или је обављен у супротности са изричитим условима уговора, наручилац може, не тражећи претходно отклањање недостатака, раскинути уговор и захтевати накнаду штете, с тим што се овим правом не може користити у случају када се ради о незнатном недостатку. За разлику од извођача, који иначе нема право на раскид уговора без одговарајуће кривице наручиоца, наручилац може, све док грађење није завршено, независно од кривице извођача, раскинути уговор кад год хоће. Ово никако не значи да наручилац то може учинити на штету материјалних интереса извођача, већ ће бити дужан да извођачу исплати уговорену накнаду, умањену за износ трошкова које овај није учинио, а које би био дужан учинити да уговор није раскинут, као и за износ зараде коју је остварио на другој страни или коју је намерно пропустио да оствари.
Одговорност извођача за скривене недостатке
Након прегледа и пријема извршеног рада, односно након примопредаје, извођач више не одговара за недостатке који су се могли опазити обичним прегледом (видљиви недостаци) изузев ако је за њих знао, а није их показао наручиоцу. Према томе, обавезе из гаранције односе се само на скривене мане. Гарантни рок за изведене радове тиче се једино недостатака који се појаве у току његовог трајања, а не и недостатака констатованих приликом примопредаје, јер се ови морају отклонити у примереном, односно у уговореном року.
Према теорији и судској пракси у упоредном праву, приликом примопредаје грађевинског објекта, извођач и надзорни инжењер треба да помогну наручиоцу у откривању евентуалних мана на објекту. Они су дужни да му укажу на недостатке које он, због свог незнања не би могао да примети. Стога ће се мане сматрати скривеним уколико за време пријема и прегледа објекта који је извршен пажљиво, савесно и детаљно те мане нису могле да се примете обичним оком. При томе се појам скривене мане доста екстензивно тумачи. Наиме, по својој природи, мане у грађењу се појављују споро, па је отуда логично што влада становиште да је потребно оставити једно време у коме треба проверити да ли ће се мана појавити или не. Познато је да је потребан протек времена да се констатује да ли је зграда влажна, каква јој је звучна, топлотна и друга изолација, како функционишу уређаји лифта, уређаји за загревање, климатски и други уређаји.
Уколико се касније покаже неки недостатак који се није могао открити обичним прегледом (скривени недостатак), наручилац се може позвати на њега под условом да о томе обавести извођача радова што пре, а најкасније у року од месец дана од његовог откривања. Ово је преклузивни рок о ком наручилац мора строго водити рачуна, иако на њега суд не пази по службеној дужности. Крајњи рок до којег наручилац може ставити приговор због скривених недостатака грађевине износи две године од примопредаје, ако уговором или прописима није друкчије одређено. То је, заправо, гарантни рок за квалитет изведених радова и он тече од примопредаје објекта или дела објекта на коме су изведени радови, односно од тренутка коришћења ако је коришћење објекта или његовог дела почело пре примопредаје. Све недостатке који се појаве на објекту у том року, сем оних за које не одговара, извођач је дужан да, у примереном року који му одреди наручилац, отклони о свом трошку исто као да су утврђени приликом примопредаје радова. При томе, наручилац има право на накнаду штете која се огледа у немогућности наменског коришћења објекта за време док се утврђени недостаци не отклоне. Овакав захтев наручиоца доћи ће у обзир, на пример, у случају имовинских издатака које је наручилац имао зато што грађевину није могао да користи од тренутка појаве мане до њеног отклањања (трошкови становања у другом стану, трошкови продуженог смештаја намештаја, и сл.) и измакле добити условљене некоришћењем (опадање цене, губитак закупнине и остале изгубљене зараде), као и исплаћених хонорара вештаку кога је наручилац позвао ради утврђивања укупних мана градње.
Ако уклањање недостатака захтева претеране трошкове, извођач може одбити извршење те обавезе, али наручиоцу тада, по његовом избору, припада право на снижење цене или на раскид уговора, а у сваком случају и право на накнаду штете. Снижење накнаде врши се у размеру између вредности коју би у време закључења уговора имао извршени рад без недостатка и вредности коју би у то време имао извршени рад, односно грађевина са недостатком.
Уколико обављени посао има такав недостатак који га чини неупотребљивим или је обављен у супротности са изричитим условима уговора (тзв. неотклоњиви недостаци), наручилац може, не тражећи претходно отклањање недостатка, раскинути уговор и захтевати накнаду штете. Ако је, пак, реч о недостатку због којег грађевина није неупотребљива, односно када посао није извршен у супротности са изричитим условима уговора, наручилац је дужан допустити посленику да недостатак отклони одређујући му за то примерен рок. Уколико извођач не отклони недостатке у року који му је одређен, наручилац може, по свом избору, сам отклонити недостатке на рачун извођача или тај посао поверити трећем лицу, или снизити накнаду или раскинути уговор, при чему му у сваком случају припада и право на накнаду штете уколико докаже да му је проузрокована.
У случају када наручилац има намеру да путем суда оствари своје право из гаранције извођача, дужан је да поднесе тужбу ради отклањања недостатака на грађевини најкасније годину дана од дана учињеног обавештења о недостацима. Изузетно, ако је благовремено обавестио извођача, наручилац може ово своје право остварити и по истеку тог рока, али само путем компензационог приговора против извођачевог захтева за исплату накнаде (цене из уговора) тако што ће истаћи своје право на снижење накнаде, као и право на накнаду штете.
Постоји још један изузетак од правила да наручилац протеком преклузивног једногодишњег рока, губи право на судску заштиту због недостатака грађевине. Реч је о долозном понашању извођача који је током примопредаје наручиоцу прећутао или прикрио чињенице у вези с недостацима грађевине. Наиме, уколико се недостатак односи на чињенице које су извођачу у тренутку примопредаје биле познате или му, с обзиром на његову професионалну пажњу, нису могле остати непознате, а он их поступајући несавесно (мала фиде) није саопштио наручиоцу, извођач ће одговарати и без обзира на неблаговременост приговора и протек једногодишњег преклузивног рока. То наравно не значи да ће такав извођач одговарати временски неограничено, већ да његово несавесно поступање ништи дејство примопредаје и да се уговорна одговорност за квалитет изведених радова претвара у деликтну одговорност извођача. Следом тога, примењују се правила и рокови вануговорне одговорности, а терет доказивања долозног поступања извођача сноси наручилац.
Најзад, треба поменути да права наручиоца према извођачу због недостатка грађевине прелазе и на све доцније стицаоце грађевине или њеног дела, с тим да доцнијим стицаоцима не тече нови рок за обавештење и тужбу, већ им се урачунава рок претходника.
Задржавање дела цене у сврху отклањања недостатака (депозит)
Да би се обезбедио у погледу отклањања недостатка који би се евентуално могли појавити током примопредаје, односно у гарантном року, наручилац има могућност да задржи сразмерни део цене до истека гарантног рока, односно до отклањања недостатака (тзв. гарантни износ). Ако је уговором одређено да ће наручилац задржати део цене као обезбеђење за отклањање недостатака, а није одређено којих недостатака, сматра се да се задржаним износом обезбеђује отклањање недостатака утврђених приликом примопредаје радова. Ипак, задржани део цене наручилац може употребити за отклањање недостатака на изведеним радовима само ако извођач на његов писмени позив не отклони недостатке у примереном року.
Када престане сврха тог депозита (неутрошени или преостали гарантни износ), наручилац је дужан да га исплати извођачу у року од 8 дана по примопредаји накнадно изведених радова, односно по истеку гарантног рока ако недостатака није ни било. Уколико депозит није био довољан за отклањање недостатака, наручилац има право да захтева разлику од извођача с обзиром да је извођач одговоран за последице неквалитетног извођења радова. Према судској пракси, када извођач отклони недостатке, њихова се вредност утврђује према ценама у време извршења уговора.
Одговорност пројектанта
Што се тиче основа одговорности пројектанта за несолидност грађевине треба поменути да кривица није од значаја. Из истих разлога који су наведени у делу о одговорности пројектанта за грешке у пројекту, и извођач радова треба да одговара објективно. Чини се, заправо, да су исти разлози у прилог објективне одговорности овде нарочито оправдани. Наиме, солидност грађевине је плеоназам. Грађевина се прави да би била постојана и супротно – нема грађевине која није солидна. Пројектант и извођач радова солидарно и објективно одговарају наручиоцу. По исплати накнаде штете, међусобно ће се регресирати према степену кривице.
Адвокат Зоран Ј. Минић
lawofficeminic@gmail.com
