Građanskopravna odgovornost izvođača za nedostatke građevine

Odgovornost projektanta i izvođača radova za solidnost građevine je regulisana Zakonom o obligacionim odnosima, ali su pitanja porekla odgovornosti i njenih pravnih posledica ostala otvorena. Ugovor o projektovanju prethodi ugovoru o građenju, te je sasvim logično da lica koja projektuju i grade garantuju da će rezultat njihovog rada biti bezbedan za naručioca građevinskih radova i sva treća lica.

Zakon o obligacionim odnosima svoj 644. član posvećuje projektanu građevine i izvođaču građevinskih radova, tačnije njihovoj odgovornosti. Oni odgovaraju za nedostatke koji remete solidnost građevine, a vode poreklo iz projektno-tehničke dokumentacije, odnosno iz građevinskih radova. Solidnost se smatra jedinstvom nekolikih osobina građevinskog objekta i njegovih delova: uravnoteženosti, čvrste vezanosti za tlo, čvrste vezanosti delova objekta za noseću konstrukciju i izdržljivost pod uobičajenim težinama. Jezičkim tumačenjem samog člana 644 ne saznaje se mnogo o pravnoj prirodi ove odgovornosti, osim njenog oročenog trajanja (10 godina od primopredaje radova). Pitanja njenog porekla, pravnog odnosa projektanta i izvođača radova (unutrašnji odnos), kao i položaja garanta prema naručiocu radova i svakom kasnijem sticaocu građevine (spoljašnji odnos) ne nalaze svoje odgovore u zakonu.

Naš propis koji normira ugovor o građenju je Zakon o obligacionim odnosima. Međutim, u delu u kojem reguliše ugovor o građenju, ZOO ne sadrži posebne odredbe o odgovornosti izvođača za nedostatke građevine, pa se ovo pitanje rešava posredno, primenom pravila ugovora o delu, a kod odgovornosti izvođača za kvalitet upotrebljenog materijala i opreme, shodno se primenjuju i pravila ugovora o prodaji. Pri tome, naročitu važnost imaju Posebne uzanse o građenju koje sadrže sistematizovane poslovne običaje iz oblasti građevinarstva.

Izvođač ima obavezu da ugovorene radove izvede na način i u rokovima koji su određeni ugovorom, propisima i pravilima građevinske struke. Njegova odgovornost za kvalitet radova je profesionalna i, prema tome, pooštrena. To znači da se od izvođača očekuju rezultati koji odgovaraju radu dobrog stručnjaka (obligacija cilja).

Izvođač garantuje da su izvedeni radovi u vreme primopredaje u skladu sa ugovorom, propisima i pravilima struke i da nemaju mana koje onemogućavaju ili umanjuju njihovu vrednost ili njihovu podobnost za redovnu upotrebu, odnosno upotrebu određenu ugovorom.

Ukoliko u toku garantnog roka nastupi garantni slučaj, tj. pojave se nedostaci građevine, nastupa odgovornost izvođača kao posledica povrede njegove osnovne obaveze da radove izvede lege artis i preda ih naručiocu bez mana. Ta se odgovornost različito konstituiše u zavisnosti od toga da li je reč o vidljivim ili o skrivenim manama.
 

Odgovornost izvođača za vidljive nedostatke

Odgovornost izvođača za kvalitet izvedenih radova nakon predaje građevinskog objekta naručiocu uređena je pravilima koja važe za ugovor o delu. Primena tih pravila na odnose iz ugovora o građenju znači da je naručilac dužan da pregleda završeni građevinski objekat, odnosno izvedene radove čim je to prema redovnom toku stvari moguće i o nađenim nedostacima bez odlaganja obavesti izvođača. Pregled se vrši u postupku primopredaje izgrađenog objekta kada naručilac mora prigovoriti izvođaču na sve vidljive nedostatke (one koji se običnim pregledom mogu ustanoviti) i istaći zahtev za njihovim uklanjanjem.

Ukoliko naručilac na poziv izvođača da pregleda i primi radove, to ne učini bez opravdanog razloga, smatra se da je iste preuzeo bez prigovora. Ista pretpostavka važi i u slučaju kada je naručilac počeo da koristi izvedene radove ili njihov deo pre primopredaje. S druge strane, ne može se uzeti da je izgrađeni objekat preuzet samim tim što su, prema građevinskom dnevniku, radovi na njemu okončani. Preuzimanje je, po pravilu, formalni akt, i to se preuzimanje ima utvrditi. Moglo bi se uzeti da je preuzimanje izvršeno i bez formalnog preuzimanja samo ako je izvođač po okončanju radova zatražio tehnički pregled i preuzimanje, a to bez njegove krivice nije usledilo. Prema tome, nakon izvršene primopredaje, naručilac ne može zahtevati od izvođača otklanjanje nedostataka u primljenim radovima koji su se mogli uočiti običnim pregledom.

O primopredaji građevinskog objekta sastavlja se zapisnik u kojem se naročito konstatuje da li su radovi izvedeni po ugovoru, propisima i pravilima struke, da li kvalitet izvedenih radova odgovara ugovorenom kvalitetu, odnosno koje radove izvođač treba o svom trošku da doradi, popravi ili ponovo izvede, u kom roku to treba da učini i o kojim pitanjima tehničke prirode nije postignuta saglasnost između ovlašćenih predstavnika ugovarača. Ako se u zapisnik o primopredaji obostrano konstatuje da izvođač treba o svom trošku da doradi, popravi ili ponovo izvede pojedine radove, izvođač je dužan da odmah pristupi izvođenju tih radova. U suprotnom, naručilac može da angažuje drugo lice da, na teret izvođača, ukloni utvrđene nedostatke.

No, kada izgrađeni objekat ima takav nedostatak koji ga čini neupotrebljivim ili je obavljen u suprotnosti sa izričitim uslovima ugovora, naručilac može, ne tražeći prethodno otklanjanje nedostataka, raskinuti ugovor i zahtevati naknadu štete, s tim što se ovim pravom ne može koristiti u slučaju kada se radi o neznatnom nedostatku. Za razliku od izvođača, koji inače nema pravo na raskid ugovora bez odgovarajuće krivice naručioca, naručilac može, sve dok građenje nije završeno, nezavisno od krivice izvođača, raskinuti ugovor kad god hoće. Ovo nikako ne znači da naručilac to može učiniti na štetu materijalnih interesa izvođača, već će biti dužan da izvođaču isplati ugovorenu naknadu, umanjenu za iznos troškova koje ovaj nije učinio, a koje bi bio dužan učiniti da ugovor nije raskinut, kao i za iznos zarade koju je ostvario na drugoj strani ili koju je namerno propustio da ostvari.

 
Odgovornost izvođača za skrivene nedostatke

Nakon pregleda i prijema izvršenog rada, odnosno nakon primopredaje, izvođač više ne odgovara za nedostatke koji su se mogli opaziti običnim pregledom (vidljivi nedostaci) izuzev ako je za njih znao, a nije ih pokazao naručiocu. Prema tome, obaveze iz garancije odnose se samo na skrivene mane. Garantni rok za izvedene radove tiče se jedino nedostataka koji se pojave u toku njegovog trajanja, a ne i nedostataka konstatovanih prilikom primopredaje, jer se ovi moraju otkloniti u primerenom, odnosno u ugovorenom roku.

Prema teoriji i sudskoj praksi u uporednom pravu, prilikom primopredaje građevinskog objekta, izvođač i nadzorni inženjer treba da pomognu naručiocu u otkrivanju eventualnih mana na objektu. Oni su dužni da mu ukažu na nedostatke koje on, zbog svog neznanja ne bi mogao da primeti. Stoga će se mane smatrati skrivenim ukoliko za vreme prijema i pregleda objekta koji je izvršen pažljivo, savesno i detaljno te mane nisu mogle da se primete običnim okom. Pri tome se pojam skrivene mane dosta ekstenzivno tumači. Naime, po svojoj prirodi, mane u građenju se pojavljuju sporo, pa je otuda logično što vlada stanovište da je potrebno ostaviti jedno vreme u kome treba proveriti da li će se mana pojaviti ili ne. Poznato je da je potreban protek vremena da se konstatuje da li je zgrada vlažna, kakva joj je zvučna, toplotna i druga izolacija, kako funkcionišu uređaji lifta, uređaji za zagrevanje, klimatski i drugi uređaji.

Ukoliko se kasnije pokaže neki nedostatak koji se nije mogao otkriti običnim pregledom (skriveni nedostatak), naručilac se može pozvati na njega pod uslovom da o tome obavesti izvođača radova što pre, a najkasnije u roku od mesec dana od njegovog otkrivanja. Ovo je prekluzivni rok o kom naručilac mora strogo voditi računa, iako na njega sud ne pazi po službenoj dužnosti. Krajnji rok do kojeg naručilac može staviti prigovor zbog skrivenih nedostataka građevine iznosi dve godine od primopredaje, ako ugovorom ili propisima nije drukčije određeno. To je, zapravo, garantni rok za kvalitet izvedenih radova i on teče od primopredaje objekta ili dela objekta na kome su izvedeni radovi, odnosno od trenutka korišćenja ako je korišćenje objekta ili njegovog dela počelo pre primopredaje. Sve nedostatke koji se pojave na objektu u tom roku, sem onih za koje ne odgovara, izvođač je dužan da, u primerenom roku koji mu odredi naručilac, otkloni o svom trošku isto kao da su utvrđeni prilikom primopredaje radova. Pri tome, naručilac ima pravo na naknadu štete koja se ogleda u nemogućnosti namenskog korišćenja objekta za vreme dok se utvrđeni nedostaci ne otklone. Ovakav zahtev naručioca doći će u obzir, na primer, u slučaju imovinskih izdataka koje je naručilac imao zato što građevinu nije mogao da koristi od trenutka pojave mane do njenog otklanjanja (troškovi stanovanja u drugom stanu, troškovi produženog smeštaja nameštaja, i sl.) i izmakle dobiti uslovljene nekorišćenjem (opadanje cene, gubitak zakupnine i ostale izgubljene zarade), kao i isplaćenih honorara veštaku koga je naručilac pozvao radi utvrđivanja ukupnih mana gradnje.

Ako uklanjanje nedostataka zahteva preterane troškove, izvođač može odbiti izvršenje te obaveze, ali naručiocu tada, po njegovom izboru, pripada pravo na sniženje cene ili na raskid ugovora, a u svakom slučaju i pravo na naknadu štete. Sniženje naknade vrši se u razmeru između vrednosti koju bi u vreme zaključenja ugovora imao izvršeni rad bez nedostatka i vrednosti koju bi u to vreme imao izvršeni rad, odnosno građevina sa nedostatkom.

Ukoliko obavljeni posao ima takav nedostatak koji ga čini neupotrebljivim ili je obavljen u suprotnosti sa izričitim uslovima ugovora (tzv. neotklonjivi nedostaci), naručilac može, ne tražeći prethodno otklanjanje nedostatka, raskinuti ugovor i zahtevati naknadu štete. Ako je, pak, reč o nedostatku zbog kojeg građevina nije neupotrebljiva, odnosno kada posao nije izvršen u suprotnosti sa izričitim uslovima ugovora, naručilac je dužan dopustiti posleniku da nedostatak otkloni određujući mu za to primeren rok. Ukoliko izvođač ne otkloni nedostatke u roku koji mu je određen, naručilac može, po svom izboru, sam otkloniti nedostatke na račun izvođača ili taj posao poveriti trećem licu, ili sniziti naknadu ili raskinuti ugovor, pri čemu mu u svakom slučaju pripada i pravo na naknadu štete ukoliko dokaže da mu je prouzrokovana.
U slučaju kada naručilac ima nameru da putem suda ostvari svoje pravo iz garancije izvođača, dužan je da podnese tužbu radi otklanjanja nedostataka na građevini najkasnije godinu dana od dana učinjenog obaveštenja o nedostacima. Izuzetno, ako je blagovremeno obavestio izvođača, naručilac može ovo svoje pravo ostvariti i po isteku tog roka, ali samo putem kompenzacionog prigovora protiv izvođačevog zahteva za isplatu naknade (cene iz ugovora) tako što će istaći svoje pravo na sniženje naknade, kao i pravo na naknadu štete.

Postoji još jedan izuzetak od pravila da naručilac protekom prekluzivnog jednogodišnjeg roka, gubi pravo na sudsku zaštitu zbog nedostataka građevine. Reč je o doloznom ponašanju izvođača koji je tokom primopredaje naručiocu prećutao ili prikrio činjenice u vezi s nedostacima građevine. Naime, ukoliko se nedostatak odnosi na činjenice koje su izvođaču u trenutku primopredaje bile poznate ili mu, s obzirom na njegovu profesionalnu pažnju, nisu mogle ostati nepoznate, a on ih postupajući nesavesno (mala fide) nije saopštio naručiocu, izvođač će odgovarati i bez obzira na neblagovremenost prigovora i protek jednogodišnjeg prekluzivnog roka. To naravno ne znači da će takav izvođač odgovarati vremenski neograničeno, već da njegovo nesavesno postupanje ništi dejstvo primopredaje i da se ugovorna odgovornost za kvalitet izvedenih radova pretvara u deliktnu odgovornost izvođača. Sledom toga, primenjuju se pravila i rokovi vanugovorne odgovornosti, a teret dokazivanja doloznog postupanja izvođača snosi naručilac.

Najzad, treba pomenuti da prava naručioca prema izvođaču zbog nedostatka građevine prelaze i na sve docnije sticaoce građevine ili njenog dela, s tim da docnijim sticaocima ne teče novi rok za obaveštenje i tužbu, već im se uračunava rok prethodnika.
 

Zadržavanje dela cene u svrhu otklanjanja nedostataka (depozit)

Da bi se obezbedio u pogledu otklanjanja nedostatka koji bi se eventualno mogli pojaviti tokom primopredaje, odnosno u garantnom roku, naručilac ima mogućnost da zadrži srazmerni deo cene do isteka garantnog roka, odnosno do otklanjanja nedostataka (tzv. garantni iznos). Ako je ugovorom određeno da će naručilac zadržati deo cene kao obezbeđenje za otklanjanje nedostataka, a nije određeno kojih nedostataka, smatra se da se zadržanim iznosom obezbeđuje otklanjanje nedostataka utvrđenih prilikom primopredaje radova. Ipak, zadržani deo cene naručilac može upotrebiti za otklanjanje nedostataka na izvedenim radovima samo ako izvođač na njegov pismeni poziv ne otkloni nedostatke u primerenom roku.

Kada prestane svrha tog depozita (neutrošeni ili preostali garantni iznos), naručilac je dužan da ga isplati izvođaču u roku od 8 dana po primopredaji naknadno izvedenih radova, odnosno po isteku garantnog roka ako nedostataka nije ni bilo. Ukoliko depozit nije bio dovoljan za otklanjanje nedostataka, naručilac ima pravo da zahteva razliku od izvođača s obzirom da je izvođač odgovoran za posledice nekvalitetnog izvođenja radova. Prema sudskoj praksi, kada izvođač otkloni nedostatke, njihova se vrednost utvrđuje prema cenama u vreme izvršenja ugovora.
 

Odgovornost projektanta
Što se tiče osnova odgovornosti projektanta za nesolidnost građevine treba pomenuti da krivica nije od značaja. Iz istih razloga koji su navedeni u delu o odgovornosti projektanta za greške u projektu, i izvođač radova treba da odgovara objektivno. Čini se, zapravo, da su isti razlozi u prilog objektivne odgovornosti ovde naročito opravdani. Naime, solidnost građevine je pleonazam. Građevina se pravi da bi bila postojana i suprotno – nema građevine koja nije solidna. Projektant i izvođač radova solidarno i objektivno odgovaraju naručiocu. Po isplati naknade štete, međusobno će se regresirati prema stepenu krivice.


Advokat Zoran J. Minić
lawofficeminic@gmail.com
 

Related Posts

Leave a Reply